フラット35の不正利用｜2026年10月20日公表資料を反映
「業者に任せた」
では済まない。
フラット35の
不正利用。
「家賃で返せる」「手続きは任せて」。
契約する前に、借りる目的を確かめて。
フラット35は、投資用物件を買うためのローンには使えません。目的外利用が判明すると、残債の一括返済を求められることがあります。最新の公表事案と、巻き込まれないための確認点を整理しました。
資料確認：2026年10月20日
公式資料の「不適正利用」を含め、利用目的・虚偽申告等の問題を解説します。
最新の検査報告公表
2026.10.20今回の検査で不適正利用とされた債権
64 件該当64件の買取額合計
約30.4 億円01 / LATEST OFFICIAL UPDATE · 2026.10.20
最新の検査で判明。
居住要件不適合64件。
会計検査院は2026年10月20日、フラット35の融資審査等に関する検査結果を公表しました。2023・2024年度の買取債権から抽出した住宅を調べ、居住要件に合わない利用を確認しています。
対象年度の買取債権54,221件
→2023・2024年度
抽出して検査10,925件
→都市部等の戸建て住宅等
今回確認された不適正利用64件
該当債権の買取額 約30.4億円
| 利用の状況 | 件数 | 該当債権の買取額 |
|---|---|---|
| 店舗・事務所としての無承諾利用 | 39件 | 16億6,395万円 |
| 民泊等としての無届・無承諾利用 | 25件 | 13億7,679万円 |
| 合計 | 64件 | 30億4,074万円 |
64件は全国累計ではありません。
約30.4億円も損害額ではありません。
都市部など、店舗・民泊等の需要が高いと考えられる戸建て住宅等を抽出した検査です。無作為の全国調査ではありません。64件は今回確認された債権の数で、2026年だけの発生件数や逮捕者数ではありません。買取額合計を損失額・未回収額に読み替えることもできません。
機構は、一括返済を求めるなど対応したと公表。
住宅金融支援機構は同日、該当64件への対応を発表しました。あわせて、自ら居住することを前提としない民泊施設や店舗等の取得には利用できないことの説明、間取り等の審査、融資後の利用状況の確認を強化するとしています。64件すべての返済・回収が完了したという発表ではありません。
出典：会計検査院・2026年10月20日公表、検査報告PDF（PDF1・7〜11頁等）、住宅金融支援機構・同日の対応発表。
2025年には、金融機関の代理店元社員の逮捕も公表
住宅金融支援機構は2025年12月1日更新のお知らせで、同年10月28日および11月18〜27日に、取扱金融機関の代理店元社員等が不適正利用への関与の疑いで逮捕されたと公表しました。機構は金融機関と連携して被害届を提出し、捜査に協力したとしています。逮捕の公表は有罪確定を意味しません。今回の64件と合算できる数字でもありません。
出典：住宅金融支援機構・2025年10月30日掲載／12月1日更新。代理店は取扱金融機関の窓口となる別法人です。
02 / KNOW THE PURPOSE
「住宅ローン」で買えるのは、
どんな目的の住宅？
基本は、本人または親族が暮らす住宅のための融資です。返済できそうかどうかと、利用目的が認められるかどうかは、それぞれ確認が必要です。
| 計画 | 基本的な扱い | 確認すること |
|---|---|---|
| 本人・親族が住む | 本人または親族の居住用住宅は対象になり得る。 | 実際に誰が住むのか。親族居住用や本人が使うセカンドハウスにも、それぞれの要件がある。 |
| 当初から第三者へ貸す | 家賃収入を得る投資用物件の取得資金には利用できない。 | 「住む予定と書けばよい」「住民票だけ移す」という説明で進めない。 |
| 民泊・店舗等に使う | 居住要件に合わない目的外利用は認められない。民泊の届出・営業許可とローンの条件は別。 | 店舗併用住宅には要件があり、非住宅部分の費用は融資対象外。店舗が少しあれば一律に不可、という意味ではない。 |
| 入居後に転勤等が発生 | やむを得ない事情で一時的に住めず、戻ることを前提とする賃貸等には手続きの案内がある。 | 自己判断で賃貸や用途変更を始めず、返済中の金融機関へ事情と必要手続きを確認する。 |
出典：フラット35ご利用条件（2026年4月1日現在）、機構FAQ・返済途中で転勤等により転居する場合。親族居住用・セカンドハウス・店舗併用住宅の詳細も確認してください。
03 / HOW PEOPLE GET INVOLVED
業者が勧めても、
借りる名義はあなたです。
投資の勧誘と、金融機関に伝える説明が食い違っていないか。書類を作る人と、契約上の債務を負う人を、曖昧にしないことが大切です。
投資・民泊等の話を持ちかけられる
家賃や運営収入で返せると説明されても、その計画にフラット35を使えるとは限りません。
申込書と実際の計画が食い違う
居住する人、収入、売買代金、借入れ等について、事実と異なる記載を求められたら、そのまま署名・提出しないでください。住宅と無関係な借金返済や自動車代等を、購入費へ紛れ込ませる提案にも注意します。
返済・説明の相手は契約者本人
業者に任せたことだけで、返済義務がなくなるわけではありません。関与の経緯や説明の内容は、資料を残して個別に相談します。
発覚後の約束だけで進めない
「買い取る」「借り換えれば解決」と言われても、条件を独立した専門家に確認。書類の作り直しや口裏合わせには応じません。
出典：住宅金融支援機構不適正な利用に関する注意喚起等に基づく編集部の概念整理。特定の事件の再現ではありません。
04 / PAUSE BEFORE SIGNING
こんな説明が出たら、
一度立ち止まって確認を。
申込書や提出書類を確認できず、署名だけ急がされる。
収入・借入れ・売買代金などを、実際と違う数字にする。
担当者以外の窓口へ、自分で確認しないよう言われる。
住民票を移すだけ、少し住むだけで問題ないと言われる。
皆がやっている、審査が通るから大丈夫と説明される。
審査を通過しても、虚偽の申告が正当になるわけではありません。
申込書・売買契約・資金計画の内容は、自分で読み、控えを保管します。説明が食い違う場合は、勧誘した相手を介さず、取扱金融機関の公式窓口へ確認しましょう。
機構の不適正利用の注意喚起を基に、確認しやすい形へ編集。これらの言葉だけで犯罪や契約の効力を判定するチェックではありません。
05 / WHAT THE BORROWER MAY FACE
毎月の返済が、
残債の一括返済請求に変わることも。
機構は、不適正利用が判明した融資について、残債務の一括返済請求や、法的措置を含む対応を行うと公表しています。「業者に言われたから」で解決すると考えず、通知や契約を確認する必要があります。
契約上の対応
残っている債務の一括返済を求められるリスクがあります。通知を放置したり、相手の説明だけで返済を止めたりせず、返済中の金融機関と法律専門家へ相談します。
通報・法的措置
機構は、警察・監督官庁・自治体への通報、損害賠償請求等を対応として示しています。全員が自動的に逮捕・有罪になるという意味ではありません。
物件を手放しても残る問題
売却額で残債や費用を賄えるとは限りません。売却や借換えが解決になるかは契約・価格・審査等によります。新たな契約を急がず、全体を整理して相談しましょう。
出典：住宅金融支援機構不適正利用が発覚した場合の対応。契約者が取る行動と売却・借換えの注意は編集部整理。個別の責任・措置は事実関係や契約により異なります。
06 / CHOOSE YOUR NEXT STEP
今の状況から、
最初に確認することを選ぶ。
これは相談準備の案内です。不正の有無、返済義務、契約を取り消せるかを判定するものではありません。
説明・書類・通知を、元のまま残す。
メッセージ、広告、契約書、提出資料、振込記録、金融機関の通知と封筒を整理します。相手の指示で資料を削除・改変したり、事実と違う説明を追加したりしないでください。
契約・利用状況の確認
返済中または申込先の金融機関の公式窓口へ。勧誘担当者に確認を止められている場合は、本店・相談窓口等へ直接連絡します。機構・返済中の方向け案内 ↗
勧誘や契約のトラブル
消費者ホットライン188、地域の消費生活センター、弁護士等へ。詐欺など犯罪が疑われる場合は、警察の相談窓口にも相談してください。消費者庁・188の案内 ↗
07 / YOUR DOCUMENT CHECK
署名する前、用途を変える前に。
10項目を、自分の言葉で確認。
回答が分からない項目を、相談メモに残しましょう。チェック数が多くても、契約や利用目的に問題がないと保証するものではありません。
確認済み 0 / 10 項目
チェック内容は送信・保存されず、再読込すると戻ります。記入したメモの保管・共有先は、ご自身で管理してください。
08 / QUESTIONS & ANSWERS
利用目的と、手続きの疑問。
家賃で返済できるなら、フラット35を投資に使えますか？
使えません。返済できる見込みと、融資の利用目的は別です。第三者へ貸す目的などの投資用物件の取得資金は対象外です。
自分が住まないと、すべて不正ですか？
一律にはいえません。親族居住用の住宅や、本人が使うセカンドハウスなど、要件に沿った利用もあります。実際に誰が、どのように使うかを申込先へ正確に伝えてください。
転勤で住めなくなったら、貸せませんか？
機構FAQには、転勤等のやむを得ない事情で一時的に居住できず、将来戻ることを前提とする場合の賃貸について案内があります。住所変更等の手続きが必要です。返済中の金融機関に、事情と必要な確認を先に相談してください。
民泊の届出や営業許可を取れば、問題ありませんか？
営業上の届出・許可と、住宅ローンの融資条件は別です。届出・許可があれば居住用ローンを民泊用施設の取得に使える、という意味ではありません。
住民票を移したり、少し住んだりすれば大丈夫？
形式だけで利用目的や実態の問題が解消されるわけではありません。最初から第三者への賃貸等を計画しているのに居住用と説明するなど、事実と異なる申告をしないでください。
業者にだまされたら、ローンは返さなくてよいですか？
返済義務が当然になくなるとはいえません。勧誘・申告・契約の経緯と、金融機関からの通知を整理し、金融機関と弁護士等へ早急に相談してください。
店舗がある住宅は、すべて対象外ですか？
店舗併用住宅には、住宅部分の床面積が非住宅部分以上であること等の要件があります。非住宅部分に係る費用は借入対象外です。物件の用途・間取り・費用の内訳を示し、取扱金融機関へ確認します。
NEXT STEP / 説明を確かめてから、住まいの判断へ。
ローンの確認と、
不動産の相談をつなぐ。
融資条件や利用状況は取扱金融機関へ。契約・損害・返済義務などの法律判断は弁護士等へ。金融機関から回答・通知が届いている場合は、期限も含めて確認しましょう。
物件の現状・保有・売却を整理したい方へ
終活専門不動産では、金融機関・法律専門家への確認を踏まえ、不動産の状態や管理・売却の選択肢を整理するご相談を受け付けています。売却すれば債務がなくなる、融資条件を変更できると約束するものではありません。
SOURCES / 2026.10.20 確認
出典と、掲載情報の範囲。
- 会計検査院「証券化支援事業におけるフラット35の債権に係る融資審査等について」（2026年10月20日公表）。詳細PDFのPDF1・7〜11・14〜15頁等。検査対象・64件・買取額・審査等への指摘。
- 住宅金融支援機構「会計検査院の検査結果に係る住宅金融支援機構の対応について」（2026年10月20日）。一括返済請求等と審査・調査の強化。
- 住宅金融支援機構「フラット35の不適正利用に巻き込まれないために」。投資用取得の禁止、勧誘の注意、融資後調査、発覚時の対応。
- フラット35ご利用条件（2026年4月1日現在）、機構FAQ・転勤等により転居する場合。資金使途、居住、併用住宅、転居時の手続き。
- 住宅金融支援機構「取扱金融機関の代理店元社員の逮捕について」（2025年10月30日掲載／12月1日更新）。本記事では、逮捕公表を有罪確定や今回の64件と結び付けていません。
- フラット35・ご返済中の方、消費者庁・消費者ホットライン188。相談窓口の案内。
公的資料を基にした一般的な情報です。図解・比較表・状況別の案内・チェック項目は編集部整理。個別の契約・責任・利用可否は、金融機関や法律専門家に確認してください。本文写真はAI生成のイメージです。
