契約の内容を確かめる
契約書、説明・告知、交渉の経緯、物件の用途などから、どの状態・性能・範囲を引き渡す約束だったかを確認します。
不動産売買の「契約不適合責任」とは？
売った家の不具合、どこまで責任を負う？
売る前の「確認」と「記録」が、
引渡し後の行き違いを減らします。
雨漏り、シロアリ、設備の故障、土地の埋設物。「知らなかった」「現状のまま売った」だけで、責任を判断できるとは限りません。売主・買主の双方が知っておきたい仕組みと備えを整理します。
仕組みの基本
判断の出発点は、
「何を約束して売ったか」。
契約不適合責任とは、引き渡された物件等が、種類・品質・数量や権利の面で契約の内容に適合しない場合に問題となる売主の責任です。買主には、修補等の追完、代金減額、損害賠償、解除といった救済が用意されています。ただし、それぞれ条件があります。[1]
引渡し時の状態と比べる
見つかった不具合の原因は何か。引渡し時に既にあった不適合か、引渡し後の別の原因によるものかを調べます。
特約と法律を確認する
責任の対象・期間・免責の合意と、その合意を制限する法律を確認。売主の属性や、新築か中古かでも扱いが変わります。
契約内容は契約書の一文だけで決まるとは限りません。中古住宅に通常見込まれる経年変化も、約束した品質や取引の事情と合わせて判断します。「古い家だから全部免責」「新しい不具合だから必ず売主負担」とは断定できません。[2][3]
品質の不適合
約束した品質と異なる雨漏り、構造・給排水の不具合など。症状だけでなく、原因と契約内容が重要です。
数量の不適合
面積・数量について何を合意したかを確認。登記面積との違いがあるだけで、当然に代金減額となるわけではありません。
権利の不適合
移転する権利が約束した内容に合わない場合等。民法565条による扱いもあり、建物の品質と同じ期限を一律に当てはめません。
主に2020年4月1日以降に締結した不動産売買契約を対象にしています。それ以前の契約は、旧法の瑕疵担保責任や経過措置の確認が必要です。請負・賃貸借の責任は本稿の中心対象ではありません。[1][4]
具体例で考える
同じ「雨漏り」でも、
確認する事情は変わります。
以下は仕組みを理解するための架空例です。実際の責任や請求の成否を判断する事例ではありません。
架空例 01
説明と違う状態
「雨漏りなし」と説明された家で、以前からの漏水原因が見つかった。
引渡し時に既に原因があり、合意した品質と違っていたなら、契約不適合が問題になります。告知内容、修繕履歴、発生箇所、調査結果を確認します。売主が知らなかったことだけで、すべての責任が消えるとは限りません。
架空例 02
状態を明示して合意
雨漏りの箇所と未修繕の状態を示し、買主が修繕する条件を契約に反映した。
何をどの範囲まで合意したかが判断材料になります。説明した範囲を超える構造上の問題まで当然に合意済みとはいえません。単に「買主も見たから安心」とせず、箇所・程度・未確認部分を具体的に残します。
架空例 03
引渡し後の別原因
引渡し後の工事や災害で、新たに損傷が発生した。
引渡し時に契約不適合がなかったなら、その後に生じた損傷だけで契約不適合責任が成立するわけではありません。ただし、もともとの不具合が損傷に関わった可能性があれば、原因調査が必要です。
架空例 04
相続した空き家
住んだことのない実家の売却後、床下の傷みを指摘された。
「相続した家」「居住経験がない」という事情だけで、一律に責任がなくなるわけではありません。契約の責任範囲、確認した資料、告知したこと、未確認とした部分を照合します。売却前の情報整理が特に役立ちます。
判断軸は民法の規定と公的手引きに基づき、架空の設定を編集部が構成しました。個別の結果は、特約の有効性、証拠、原因、当事者の事情等で異なります。[1][2][3]
買主に用意された救済
修補・減額・賠償・解除。
四つは、それぞれ条件が違います。
| 救済 | どのようなもの？ | 主な条件・注意点 |
|---|---|---|
| 追完請求 民法562条 | 修補、代替物の引渡し、不足分の引渡し等を求める。 | 不動産では修補等が中心。買主に帰責事由がある不適合は請求不可。修補方法の希望が常にそのまま通るわけではありません。 |
| 代金減額請求 民法563条 | 不適合の程度に応じた代金の減額を求める。 | 原則、相当期間を定めて追完を催告し、その期間内に追完がない場合。追完不能や明確な拒絶等では催告不要の場合があります。 |
| 損害賠償請求 民法564・415条 | 不適合によって生じた損害の賠償を求める。 | 契約等に照らし、売主の責めに帰すことができない事由による不履行なら請求できません。損害や因果関係も確認します。 |
| 契約の解除 民法564・541〜543条 | 契約を解消する。 | 原則は催告と期間経過。取引上の社会通念に照らして不履行が軽微なら催告解除は不可。全部履行不能等の無催告解除事由もあります。 |
スマートフォンでは表を横へスクロールできます。民法の基本形です。特約・特別法や個別事情を確認します。
期間の読み違いに注意
「いつまで」は、
通知・特約・時効を分けて確認。
民法566条の基本形
種類・品質の不適合を買主が知った時から1年以内に売主へ通知するのが原則です。「引渡しから必ず1年で全責任が終わる」という意味ではありません。
有効な特約があるか
対象範囲、通知・請求の期限、起算点を確認します。売主が宅建業者の場合の制限や、新築住宅の特則を見落とさないようにします。
請求権の消滅時効は別
一般の債権は、権利を行使できることを知った時から5年、または行使できる時から10年で時効が問題になります。それぞれの起算点から、先に満了する期間を確認します。通知だけで永久に請求できるわけではありません。
1年の通知ルールを、すべての不適合に広げない。
民法566条は種類・品質の不適合についての規定です。数量や権利の不適合に同条の1年をそのまま当てはめません。また、引渡し時に売主が不適合を知っていた、または重大な過失で知らなかった場合は、同条の通知期間制限の例外があります。[1]
5年・10年は一般的な債権の消滅時効の基本形で、「不具合発見から全て5年保証」という意味ではありません。請求の種類、起算点、完成猶予・更新、特約等で検討が必要です。電話や相談をしただけで、すべての期限が止まるとも限りません。期限が近い場合は早めに弁護士等へ相談してください。[1][4]
取引の相手で変わること
個人売主・業者売主・新築。
同じ条件にはできません。
まず売買契約書の「売主」を確認します。不動産会社が仲介する取引でも、売主が個人なら、その会社が自ら売主となる取引とは違います。
| 区分 | 責任・特約の確認点 | よくある誤解 |
|---|---|---|
| 事業に当たらない 個人間の中古売買 | 責任範囲の限定・期間短縮・免責の特約が有効となる場合があります。ただし、民法572条等の制限を確認します。 | 「個人なら法律上の責任は最初からない」とは限りません。 |
| 事業者から 消費者への売買 | 消費者契約法による免責条項等の規制を確認。売主の個人・法人という名称だけでなく、事業としての契約かも関係します。 | 「契約書に書けば、どんな免責でも有効」とは限りません。 |
| 宅建業者が自ら売主 買主は宅建業者以外 | 種類・品質の不適合について、民法566条の期間を引渡しから2年以上とする特約を除き、民法より買主に不利な特約はできません。 | 「業者売主なら、契約に関係なく全て2年で終了」という制度ではありません。 |
| 品確法上の 新築住宅の売買 | 構造耐力上主要な部分・雨水の浸入を防止する部分の所定の瑕疵について、法定の起算点から10年の責任の特則があります。 | 「新築なら設備や内装を含め全て10年保証」ではありません。 |
これらは別々の判断軸で、重なる場合があります。宅建業法40条の制限は、売主・買主とも宅建業者の場合には同法78条2項で適用除外となります。「新築住宅」は新たに建設され未居住で、工事完了から1年を経過していない住宅という法定の定義を確認します。10年の起算点は、売主が請負人から引渡しを受けている場合はその時点とする定めがあり、個別に確認が必要です。中古住宅全般へ10年を広げません。[5][6][7][14]
「現状有姿」の一文だけで、全面免責と考えない。
現状のまま引き渡すという合意と、不適合があった場合の責任を免除する合意は、同じ意味とは限りません。契約書全体、責任条項、告知内容を確認してください。免責特約があっても、売主が知りながら告げなかった事実などについては、民法572条により免責されません。[1][2][8]
消費者契約では、全部免責や解除権の放棄等にも制限。
事業者の損害賠償責任を全部免除する条項、故意・重過失による損害の一部免除、消費者の解除権を放棄させる条項などには、消費者契約法の規制があります。条項の内容や法律上の例外も含めて確認が必要です。ひな形の免責条文をそのまま追加することは避け、取引条件に合うか専門家へ確認します。[6]
売主が、売却前にできること
知っていること、資料で分かること、
分からないことを整理する。
相続した実家や、長く空いていた住宅は、売主自身が状態を把握していないこともあります。確認していない事項を「不具合なし」と言い切らず、何を確認できたかを記録して、仲介担当者と共有しましょう。
- 01
修繕・点検の履歴を集める
雨漏りの修理、シロアリ防除、給排水の工事、屋根・外壁の補修など。いつ、どこを、誰が直したか、保証書・写真・請求書等を探します。
- 02
物件状況報告書・設備表を具体的に
発生時期、箇所、修理の有無、再発の有無、動作確認できない設備を整理。記入後も引渡し前に状況が変われば、相手方へ伝えて書類への反映を相談します。
- 03
調査の対象と、確認できない部分を残す
床下・屋根裏・共用部分などの確認範囲を調査者と相談。「見て異常がなかった部分」と「見られなかった部分」を、同じ扱いにしないことが大切です。
- 04
責任条項と引渡し条件をそろえる
対象、期限、修補する人、通知先、引き渡す設備、買主が行う工事を確認。説明・報告書と、契約書の記載が食い違っていないか見直します。
公的手引き等を踏まえた編集部の実務提案です。告知や調査をしただけで責任が自動的になくなるものではありません。記載すべき範囲や条項の有効性は、個別の契約で確認します。[2][9][15]
相続した家の記載は、「不明」の理由も残すと伝わりやすくなります。
例：「売主は居住歴なし。修繕資料を確認したが、屋根裏は未調査。〇年の外壁工事の記録あり。」
これは情報整理の架空例で、免責条文のひな形ではありません。親族から聞いた話や未確認の情報も、出所を分けて担当者へ伝えます。
調査・保証・保険の役割
調べること、契約に残すこと、
費用に備えることを組み合わせる。
買主が、不具合を見つけたら
記録を残し、契約を確認して、
売主へ早めに伝える。
人身の危険や被害の拡大がある場合は、安全確保と必要な応急対応を優先します。責任や補修費用の話と、緊急の対応を整理して進めましょう。
発見した状況を保存する
日時、場所、雨天等の条件、写真・動画、被害の範囲を記録。工事前後の写真、見積り、業者の所見も保存します。安全を損なう調査を自分で行う必要はありません。
契約・告知・保証の書類をそろえる
売買契約書、重要事項説明書、状況報告書、設備表、検査報告書、保証書・保険書類を確認。売主と仲介業者の立場、通知先、対象と期限を整理します。
売主に内容が分かる形で通知する
仲介担当への相談と併せ、売主にいつ何が伝わったか記録を残します。症状・場所・発見時期等を具体化し、契約で定めた方法があれば確認。仲介会社への電話だけで通知を済ませたと思い込まないようにします。
調査・補修の段取りを相談する
応急対応が必要な場合を除き、大きな工事の前に相手方の確認機会、原因調査、補修方法と費用を相談します。先に独断で交換した費用が、当然に全額請求できるとは限りません。
争い・期限の不安は、専門窓口へ
建築技術の相談は住まいるダイヤル、責任・特約・時効や交渉の相談は弁護士等へ。保険利用時は保険法人や保証主体へ連絡し、手続き条件も確認してください。
上記は情報整理の手順で、正式な通知書や請求書のひな形ではありません。通知・催告・権利行使は同じではなく、一般の相談が時効等を止めるとも限りません。個別の期限があるときは専門家に確認してください。[1][12][13]
売主・買主 共通チェック
契約前に、
この8項目を確認しましょう。
確認済み 0 / 8 項目
チェックは画面内の情報整理用です。保存・送信せず、再読み込みで戻ります。責任の有無や特約の有効性を判定する機能ではありません。
よくある疑問
「思い込み」を、
契約前の確認に変える。
売主が不具合を知らなければ、責任はありませんか？
「現状有姿」とあれば、売主はすべて免責されますか？
個人が売る中古住宅も、責任がありますか？
契約不適合責任の期間は、法律で一律3か月ですか？
不動産会社が仲介していれば、売主業者の2年ルールになりますか？
仲介会社の有無だけでは決まりません。宅建業法40条は宅建業者が自ら売主となる場合の規制で、買主が宅建業者かも確認します。契約上の売主を確かめてください。[5]
新築なら、給湯器や壁紙もすべて10年保証ですか？
不具合を見つけたら、すぐに契約解除できますか？
自動的にはできません。催告、期間経過、軽微な不履行の除外、無催告解除事由等の条件を検討します。修補や減額等を含め、専門家に相談してください。[1]
買主が不具合を知っていたら、売主は必ず免責ですか？
相続した家で状態が分からないときは、どう告知しますか？
相続した家・空き家の売却
売り方を決める前に、
物件の状態と条件を整理しませんか。
修繕資料が少ない実家、長く使っていない設備、どこから確認すればよいか分からない空き家。終活専門不動産へ、売却までの進め方をご相談ください。
個別の責任判断、紛争の交渉・法的対応は弁護士等へご相談ください。
調査資料と確認日
法令と公的解説を、
取引の種類に沿って確認。
2026年10月29日確認。民法の基本形、特約、宅建業法・消費者契約法・品確法の適用範囲を分けて編集しました。本文の架空例・チェックリストは、一次資料を踏まえた編集部の構成です。
- e-Gov法令検索：民法 ↗2026年10月29日に公式API現行条文を直接取得・照合。97・145・166・415・541〜543・562〜567・572条等。
- 東京都住宅政策本部：不動産取引の手引き 10 引渡し後に不具合・欠陥が… ↗2021年9月30日更新の現行掲載解説。契約内容、雨漏り・経年変化、四つの救済、期間・特約等を現行条文とも照合。
- 不動産流通推進センター：瑕疵担保責任から契約不適合責任への転換 ↗2020年改正の位置付け、適合性判断、売主の帰責事由等。旧法の事例を現行制度へそのまま転記していません。
- 住まいるダイヤル：購入した住宅に不具合が発生。売主に対応を求められる？ ↗四つの救済、期間、売主属性、新築・中古の違い。通知と時効は民法の正確な起算点を本文で補足。
- e-Gov法令検索：宅地建物取引業法 ↗公式API現行条文を直接照合。40条の特約制限、78条2項の宅建業者間取引の適用除外。
- e-Gov法令検索：消費者契約法 ↗公式API現行条文を直接照合。2条の定義、8条の免責条項等と同条2項の例外、8条の2、10条。
- e-Gov法令検索：住宅の品質確保の促進等に関する法律 ↗公式API現行条文を直接照合。2条2項の新築定義、95条の売主の責任・起算点と不利な特約の無効。
- 不動産適正取引推進機構：RETIO137号 契約不適合責任の実務上の諸問題 ↗2025年春号・48頁以降。契約適合性、現状有姿、特約等。URLの2026/01を発行日とはしていません。本文テキストで確認。
- 住宅瑕疵担保責任保険協会：建物状況調査 よくあるご質問 ↗目視・計測調査、実施は任意、調査不能部分の記載等。依頼条件・費用は個別確認。
- 国土交通省：既存住宅流通について（建物状況調査活用に向けて） ↗調査活用と2024年施行の見直し。所定の結果概要・注意事項も照合し、無欠陥や保険加入の証明と区別。
- 住宅瑕疵担保責任保険協会：既存住宅の仲介を行う宅建業者 ↗個人間売買タイプの検査事業者・仲介事業者コース。保証主体、検査と保険の関係。
- 住まいるダイヤル：住宅事業者が補修依頼に対応しない場合 ↗記録の残る書面、回答期限等の実務説明。保証期間と法的請求を同一に扱っていません。
- 埼玉県住宅供給公社：不動産売買契約 ↗通知すべき内容、通知期間と消滅時効、特約等。万能な通知ひな形は掲載していません。
- 国土交通省：住宅瑕疵担保履行法Q&A 新築住宅 ↗新築の定義、構造耐力上主要な部分・雨水浸入防止部分等。新築の責任と保険・供託義務を区別。
- 不動産適正取引推進機構：不動産売買の手引 令和7年度版 ↗トラブル防止の告知と確認、物件状況報告書等。修補か現況引渡しかを合意する際の参考。
- 不動産適正取引推進機構：不動産のQ&A I その1 ↗仲介業者の重要事項説明等に関する固有の責任。売主の責任と自動的に同一視していません。
編集：終活専門不動産。一般的な制度と実務の確認点を解説しています。個別契約の有効性や請求の成否は、事実関係・適用法令・証拠等によって異なります。
