消費者向け案内
国交省がガイドブックを公表。
自宅を売って、住み続ける。その契約の前に。
リースバック、
売った後も
安心ですか？
まとまったお金と引き換えに、
あなたは「所有者」から「借りる人」へ。
国交省の新指針は、2026年10月1日施行。
契約の説明と、その後の暮らしを確認しましょう。
資料確認：2026年10月30日｜国交省の現行施行版・公的な注意喚起を確認
01
ニュースの先を、契約書で確認。
最新ルールから、必要な質問へ。
02
「売却価格が高い」だけでは決めない。
毎月の家賃と、住める期間まで確認。
03
サイン前に第三者と2つの契約を読む。
契約後も、迷ったら早めに相談。
知りたいところから読む
01 / THE LATEST RULES国交省の対応は、
国交省の対応は、
すでに始まっています。
売買と賃貸借の両方に関わる情報の告知と、不適正な勧誘への対応を具体化。新法制定ではなく、宅建業法の解釈の明確化です。
指針を策定
宅建業法の解釈・運用を整理。
消費者にも注意喚起
国民生活センターが、契約は慎重にと発信。
価格や終身居住の国による保証ではありません。
法違反には指示・業務停止・免許取消し等。説明を受けても家計に合うかは、別に検討を。保証ではない点は制度内容からの編集部の整理です。
出典：国交省・施行版概要、7月策定の国交省原本（全日掲載）、2022年公表資料、国民生活センター（2026年10月1日）。
02 / SELL, THEN RENT同じ家でも、
同じ家でも、
暮らしを支える権利が変わる。
住宅のリースバックは、自宅の売却と、その家を借りる契約を組み合わせる取引です。住み慣れた家で資金を得られる一方、所有権は買主へ移り、以後は借主として家賃を払います。
設備の変更や修繕、退去時の負担も契約で確認。売った後も、以前と同じ自由があるとは限りません。
売る前：所有者自宅という資産を保有
売った後：借主家賃・期間・使用条件に従う
03 / COMPLAINTS, IN CONTEXT相談は3年連続200件超。
相談は3年連続200件超。
条件の確認を、後回しにしない。
国交省本文：2025年度214件、前年242件。
相談件数で、被害認定数・発生率ではありません。登録締切の記載はありません。
出典：現行本文p.1脚注（PDF3ページ目）。過去の別集計とは接続していません。
2026.10適用が始まった今こそ、
実際の書類で確かめる。
実際の書類で確かめる。
04 / WHAT MUST BE EXPLAINED「売買の説明だけで十分」
重要な事実を
断った後の勧誘や、
「売買の説明だけで十分」
とはいきません。
対象は、住宅の売買と賃貸借が一体で、宅建業者が買主、または売買を媒介・代理する取引。締結時期が異なる場合も含みます。
重要な事実を
隠さない
家賃・期間・更新・修繕負担等も売却判断に関わります。故意の不告知・虚偽説明は第47条第1号、過失の不告知も第31条に抵触するおそれがあります。
断った後の勧誘や、
長時間の勧誘は
拒絶後の勧誘継続、長時間勧誘、正当な理由なく判断の時間を与えない行為などは、第47条の2に関わる禁止事項です。
禁止事項と、「望ましい対応」は区別。
価格や家賃の根拠、代金と家賃総額の説明、告知事項の書面交付は「望ましい対応」。媒介の価格意見には別途根拠明示義務があります。
05 / FIVE BLIND SPOTSそのひと言、
そのひと言、
契約書でも同じ意味ですか？
次は、営業の説明を具体的な質問に変えるための編集部のメモです。
「ずっと住めます」
「いつまで、どんな条件で？」と聞く。答えは契約の種類と期間に書き込む。
「高く買います」
売却価格の隣に、月々の支払額も書く。10年間の支払を試算してみる。
「後で買い戻せます」
「誰が、いつ、いくらで？」を空欄のままにしない。確認リストを使う。
「家賃は心配いりません」
「今の収入が減ったら？」も計算。予想外の出費を一つ加えて、家族と話す。
「今日だけの条件です」
自分の予定表に、第三者と読む日を先に入れる。その場で答えを出さない。
公表された相談には、こんな声も
家賃7万円から約10万円へ。
自宅を約1,000万円で売った70歳代女性が、増額か退去かを繰り返し求められたという相談。
200万円で売った家の買戻しに1,000万円。
定期借家で住む70歳代男性が、提示された買戻し価格に困ったという相談。
いずれも2025年8月受付、2026年8月4日公表。相談者の申告の紹介で、違法認定や裁判の結論ではありません。一般的な価格や倍率でもありません。
06 / THE COST OF STAYING入ってくるのは一度。
入ってくるのは一度。
家賃は、その先も続きます。
売却代金が大きく見えても、手取り額はローン返済や費用で変わります。継続する家賃と、その後の家計も比べます。
下の欄は、売却代金と累計家賃の単純比較です。入力例は説明用の仮定で、相場や推奨条件ではありません。
あなたの条件で、家賃の総額を確認
累計家賃の目安
売却代金 − 累計家賃
計算式：月額家賃×12×年数。家賃は一定と仮定。ローン返済・税金・諸費用・修繕・保証料・更新料・買戻し・資金の運用等は含みません。差額は「利益」や「残せる預金」の予測ではなく、この年数住めることも保証しません。
07 / READ BOTH CONTRACTS売買と賃貸借。
売買と賃貸借。
2つの契約を読む。
「売る条件」と「借りる条件」を、同じ紙に並べてみましょう。
| 確認する点 | 普通借家 | 定期借家 |
|---|---|---|
| 期間満了 | 更新の制度がある。貸主の更新拒絶等には正当事由などの要件 | 適法に成立した契約は満了で終了。更新はない |
| さらに住みたい | 更新の条件を確認 | 双方の合意による再契約が必要 |
| 書類・手続き | 家賃・期間・解約条件等を読む | 更新がない旨の事前説明や、終了通知等の手続きにも注意 |
出典：国交省・定期建物賃貸借Q＆A（Q1・2・4・10等）。詳細な方式は現行法と契約で確認。
自宅を業者に売る場合、宅建業法のクーリング・オフは使えません。
訪問勧誘でも「8日以内なら戻せる」と考えて署名しないでください。
一方、不実告知等で契約を取り消せる場合もあります。解約を諦めず、書類を持って相談を。
08 / THINK ONE STEP AHEAD「契約した日」の先にある、
検討例 013年後も、
検討例 02配偶者が亡くなり、
検討例 03将来、子が
「契約した日」の先にある、
暮らしの変化まで考える。
次は論点を整理するための架空の検討例です。実際の被害事例や査定条件ではありません。
3年後も、
ここで暮らしたい
定期借家3年・再契約は協議、という案を提示された。「3年後に合意できなければ転居する」選択を受け入れられるか。引っ越し費用や次の住まいも考えてから判断。
配偶者が亡くなり、
世帯収入が減ったら
現在の家計だけで家賃を判断しない。遺族年金等の見通し、手元資金、介護費を整理し、売却後に家賃が重荷にならないか家族で確認。
将来、子が
買い戻したい
本人以外が買えるか、いつ・いくらで買えるか、買主が変わる場合はどうなるか。将来の融資を当然とせず、契約条件と資金の両方を確かめる。
09 / COMPARE THE OPTIONS「住み続けたい」をかなえる方法は、
「住み続けたい」をかなえる方法は、
一つとは限りません。
| 選択肢 | 考え方 | 比べる点 |
|---|---|---|
| リースバック | 家を売り、借りて住む | 売却額と住居費、住める期間 |
| 通常売却＋住み替え | 家を売り、次の住まいへ | 転居費と、その後の住居費 |
| リバースモーゲージ等 | 自宅を担保に借りる | 対象年齢・物件、金利、返済、相続への影響。商品で異なる |
出典：東京都消費生活総合センター・リースバックとリバースモーゲージの解説（2024年9・10月）。
必要なのは一時的な現金か、それとも毎月の赤字の解消か。売却を前提にする前に、目的を整理して、別の会社の査定や金融機関の条件も並べましょう。
10 / BEFORE YOU SIGNサインの前に。
サインの前に。
家族と確かめる10項目。
チェックは、内容を説明できる状態になったら付けてください。チェック数で安全性を判定するものではありません。答えが分からない項目は、そのまま質問として持っていきましょう。
確認した項目：0 / 10
入力内容はこのページ内で計算・表示するだけで、相談先へ送信されません。ページを閉じると保存されません。
11 / QUESTIONS気になる疑問を、
気になる疑問を、
契約する前に。
2026年10月に何が変わりましたか？
最新ルールの章で、施行済みの内容と確認点をご覧ください。
対応業者なら、国のお墨付きですか？
会社名だけで判断せず、実際の説明内容と書類を比較しましょう。
普通借家なら、一生住めますか？
更新の制度があることと、無条件の終身居住は別です。契約の種類を確認してください。
定期借家でも、再契約できると言われました。
再契約には双方の合意が必要です。期間と手続きを確認しましょう。
家賃の値上げを求められたら？
契約条項と請求内容を持って法律相談へ。支払停止や転居を急いで決めないようにしましょう。
家を元の値段で買い戻せますか？
当然の権利ではありません。買戻しの条件・価格・期限を、契約前に書面で確認します。
契約後、クーリング・オフできますか？
売主になる場合の注意点を確認し、すぐ相談してください。
家族が契約してしまいました。
家族からも消費生活センターに相談できます。本人の意向を確かめ、窓口へ連絡しましょう。
12 / ASK BEFORE IT GETS WORSE「もう契約したから」と、
売るかどうかを決める前に、
「もう契約したから」と、
一人で抱え込まない。
急な家賃改定、説明と違う契約、解約を拒まれた場合は、資料と経緯を整理して早めに相談を。請求が届いた日、契約日、相手の会社名・免許番号、希望する解決をメモします。
勧誘・契約の困りごと
消費者ホットライン188が地域の相談窓口を案内。相談は無料、通話料はかかります。
188に電話する取消し・退去等の法的争い
弁護士や法テラスへ。法テラスの無料法律相談等には収入・資産などの要件があります。
法テラスの案内 ↗宅建業者の業務について
都道府県等の宅建業担当や免許行政庁へ相談。行政への情報提供と、返金などの民事的な解決は分けて考えます。
国交省・不動産取引の案内 ↗売るかどうかを決める前に、
住まいと家計の選択肢を整理。
終活専門不動産では、住み替え、実家・空き家の整理など、不動産のご相談をお受けします。売却を急ぐ前に、残したい暮らしと必要な資金を言葉にするところから始めましょう。
契約の取消し・返金や訴訟等の法的判断は弁護士等へご相談ください。ご相談による買取・融資・買戻し・居住継続を保証するものではありません。
SOURCES & EDITORIAL NOTE
出典と、確認した情報の範囲
確認日：2026年10月30日。施行日、相談の受付日、公表日、統計の対象年度を区別しました。
- 国土交通省・住宅リースバックガイドライン本文（2026年10月1日施行版）：相談件数は印刷p.1、対象はp.2、告知と推奨事項はp.3〜5。
- 同・施行版概要：施行日、勧誘禁止、監督対応。
- 国交省作成・2026年7月版原本（全日本不動産協会掲載）：策定時期の確認。現行内容は施行版を参照。
- 国土交通省・2022年6月24日公表資料：消費者向け案内の経緯。
- 国土交通省・住宅のリースバックに関するガイドブック：仕組み、買戻し、取消しに関する注記。
- 国民生活センター・リースバック契約は慎重に（2026年10月1日）：最新の注意喚起、クーリング・オフ。
- 国民生活センター・自宅のリースバックトラブルにご注意（2026年8月4日）：家賃増額・買戻しに関する公表相談。
- 国民生活センター・強引に勧められる住宅のリースバック契約にご注意（2025年5月21日）：家族等からの相談。
- 国土交通省・定期建物賃貸借Q＆A：普通借家との違い、再契約、終了手続き。旧版の契約方式の説明は本LPでは転載していません。
- 東京都消費生活総合センター・東京くらしねっと（2024年9・10月）：住み替えや融資との比較。
- 消費者庁・消費者ホットライン：188の案内、相談・通話料金。
- 法テラス・無料法律相談等の案内：対象要件と窓口。
画像はAI生成。試算・3つの検討例・質問メモ・チェックリストは編集部が説明用に作成したものです。一般的な案内であり、契約の有効性や個別の税額等の判断は専門家へ。条件は書面と最新の窓口案内で確認してください。
