リースバックは、自宅を事業者などに売却し、その買主や貸主と賃貸借契約を結んで、同じ家に住み続ける仕組みです。受け取るのは売却代金で、その後は家賃を支払います。

• 売買契約：家・土地などの所有権を買主へ移し、代金を受け取る。
• 賃貸借契約：貸主の家を借り、家賃を払い、定められた条件で暮らす。
• 将来の扱い：契約の終了、退去、買戻し、家族の居住は、契約と法律に沿って確認する。

売買と賃貸借は別の契約でも、暮らしの面では一体です。買主・貸主・仲介会社・管理会社がそれぞれ誰なのかも確認しましょう。

出典：国土交通省・2026年ガイドライン

まず「査定額」と「手元に残るお金」を分ける

売却価格から住宅ローンなどの返済、売却に伴う費用、必要な税負担を引いた金額が、当初の手元資金の目安になります。敷金・保証料などの賃貸開始費用も確認します。

手元資金の目安 ＝ 売却代金 − ローン等の返済 − 売却諸費用 − 必要な税負担

買取価格に全国一律の割合はありません。通常の売却で見込める価格、他社の買取条件、リースバックの家賃や契約条件を比較しましょう。近隣の取引事例は参考になりますが、築年・状態・権利関係などが違うため、その家の売却価格を保証するものではありません。

仮の例：1,500万円で売却し、家賃が月12万円なら

以下は、家賃が変わらず、更新・再契約が成立して各期間住めると仮定した算術の例です。実際の相場や契約条件を示す数字ではありません。

※税、ローン返済、売買・登記・仲介費用、敷金・保証料・保険・管理費・更新費用・修繕・退去費用、運用益、生活費などは含めていません。契約期間や再契約が保証される例ではありません。

ローンと税も契約前に確認

住宅ローンが残る場合は、残高、一括返済費用、抵当権の抹消について借入先や司法書士などに確認します。売却代金が返済額に足りない場合も、先に相談が必要です。

売却の税は、原則として売却収入から取得費・譲渡費用などを引いた譲渡所得で検討します。マイホームの3,000万円特別控除には要件と申告があり、「住み続けるから自動的に非課税」ではありません。税理士などに個別の適用を確認しましょう。

参考：国土交通省・不動産情報ライブラリ／国税庁・マイホームを売ったときの特例

再び所有者になるには、その時点で必要な代金や費用を用意する必要があります。払った家賃が、当然に買戻し代金へ充当されるわけではありません。

民法上の「買戻し特約」は売買と同時に定め、期間は最長10年、期間を定めない場合は5年などのルールがあります。しかし、事業者が「買戻し」と呼ぶ仕組みがすべてこの法定の特約とは限りません。再売買の予約など、別の約束の場合もあります。

売買の書類だけで判断が難しいときは、弁護士や司法書士などに、権利の内容と第三者への対抗方法を確認してください。

根拠：民法579〜581条／国土交通省・2026年ガイドライン

家を残すか、資金として使うか

売却した家・土地は、自分が所有する不動産として相続財産に残りません。一方、残った売却代金などの資産は相続の対象になり得ます。「不動産を売れば相続の問題が全部なくなる」というわけではありません。

配偶者や子が住み続けたい場合は、借主の名義、同居人としての扱い、契約の残存期間、本人が死亡した後の手続きを確認します。一般の普通借家・定期借家では、借主の死亡だけで賃貸借が必ず消滅するわけではなく、原則として契約上の権利・義務が相続されます。相続放棄や個別の契約事情などで扱いが異なるため、疎遠な親族を含めた判断は専門家へ相談しましょう。

「終身」という言葉は、制度まで確認

広告で「終身」「一生」と説明されても、法制度としての終身建物賃貸借とは限りません。終身建物賃貸借は、事業者の認可や住宅の届出など、法定の条件を満たす制度で、本人の死亡で終了し、借家権が相続されない点などが一般の契約と異なります。同居配偶者等についての法定の保護もあります。利用の有無と家族の扱いを、契約書で確かめてください。

入院・認知症・施設入所も計画に入れる

契約の内容を理解し、意思を確かめられるうちに、家族や支援者と一緒に検討することが大切です。認知症の診断名だけで契約が自動的に無効になるわけではありません。理解や判断に不安があれば、契約前に専門家へ相談します。

長期入院や施設入所で空室になる場合の家賃、解約予告、片付け・退去費用、買戻しの期限を確認しましょう。緊急連絡先は、連帯保証人や代理人、死亡後に処分できる人と同じではありません。残置物を貸主が死亡だけを理由に自由に処分できるわけでもなく、権限と手続きを準備します。

根拠・参考：民法・相続の一般原則／国土交通省・終身建物賃貸借事業／法務省・残置物処理等のモデル契約条項

最新ガイドラインに掲載された相談件数

国土交通省の2026年10月施行ガイドラインには、リースバックに関する相談件数として、次の数値が掲載されています。

※相談件数は、利用契約件数・被害者数・被害率ではありません。2025年度は前年度より減っています。脚注に集計締切や詳しい集計条件の記載はなく、別の公表資料の数字と単純に接続しないようにしています。

出典：国土交通省・2026年ガイドライン本文1ページ・脚注1

相談例1：長時間の勧誘の後、解約費用に驚いた

国民生活センターが2026年10月1日に紹介した相談では、80歳代の人が長時間の勧誘の末、自宅マンションを1,200万円で売る契約に署名。後で解約を求めると、受け取った手付金50万円の返還に加え、違約金50万円を請求されたとしています。

確認したい点：疲れて判断が難しい状況で署名しないこと。売却価格の比較、契約書案の持ち帰り、解約条件の説明を求め、家族や第三者と相談すること。

出典：国民生活センター・見守り新鮮情報第552号。公表日が2026年でも、新たに起きた事件という意味ではありません。

相談例2：当初の家賃なら払えたが、その後の負担が重くなった

2025年5月の国民生活センターの報告では、70歳代の女性が自宅を約1,600万円で売り、当初約6万円の家賃で暮らした後、3年後に約11万円とされ、支払いが難しくなったとの相談が紹介されています。

確認したい点：当初の家賃だけでなく、改定条項や再契約時の条件を読むこと。増額の要求が法律上有効かは個別に確認すること。

出典：国民生活センター・2025年5月の報告

1. 契約の相手：買主・貸主・仲介・管理は誰か。免許や連絡先を確認できるか。
2. 売却価格：算定根拠は何か。通常売却や他社の買取条件と比較したか。
3. 手取り：残ローン、税、売却・賃貸開始費用を引いた明細があるか。
4. 居住期間：普通借家か定期借家か。更新・再契約・終了の条件は何か。
5. 家賃の総負担：改定、再契約、管理費、保証料などを含めて払えるか。
6. 修繕と改修：設備故障・雨漏り・手すり設置・退去時の費用は誰の負担か。
7. 買戻し：権利、期限、価格、資金調達、転売後の扱いが書面にあるか。
8. 貸主の変更：転売や事業停止時、敷金・賃貸借・連絡窓口はどうなるか。
9. 家族と将来：入院・施設入所・死亡後の居住、解約、片付け費用を確認したか。
10. 解約と検討時間：手付金・違約金を読み、家族や第三者と相談する時間を取ったか。

用意すると相談しやすいもの

登記事項証明書、ローン残高が分かる資料、固定資産税の資料、他社の査定・提案、売買契約書案、賃貸借契約書案、買戻しに関する書類をそろえます。年金などの毎月の収入と支出、同居家族の希望も整理しましょう。

不動産の売却や住み替えの比較は不動産の相談窓口へ、法律上の権利や解約は弁護士などへ、登記・抵当権は司法書士へ、税は税理士へ、残ローンは借入先へ。問題に応じた相談先を使うことが、将来の暮らしを守る準備になります。

参考：国土交通省・2026年ガイドライン／消費者庁・自宅の売却に関する注意喚起