施行済み
台東区：新たな届出住宅の平日営業を制限
10月1日以降の届出住宅は、家主居住型・不在型ともに平日の営業が制限されます。9月30日までの届出受理分は、この新たな平日制限の対象外。一方、行政処分等の改正には既存施設も対象となるものがあります。
台東区の住宅宿泊事業の例です。届出日・受理日や適用条件を区に確認してください。
台東区の公式案内 ↗MINPAKU / 2026年10月21日 公的資料確認
その空き家、
民泊にできる？
最新ルールと、始める前の注意点。
制度・物件・運営の条件から、
実家や空き家の活用を考えます。
制度を知る→物件を確かめる→運営を考える
01 / 最新情報を、日付と状態で読む
全国の制度と、
地域の変更を確認。
民泊は空き家活用の選択肢の一つです。ただし、同じ「民泊」でも制度が異なり、所在地のルールや届出時期によって、できる運営が変わります。
住宅宿泊事業法に基づく届出住宅数43,037件
2026年9月15日時点・廃止分を除く
累計届出67,932件から、事業廃止24,895件を除いた数です。その日に営業している施設数や、旅館業・特区民泊を含む全民泊の総数ではありません。
観光庁2026年9月30日公表。確認日時点の最新公表値です。
国の通知 / 2026年7月15日
地域の規制に関する、国の考え方も更新。
観光庁等は、届出住宅の営業日をゼロとする規制や、ICTを用いた管理の義務付け等について、自治体に技術的助言を通知しました。地域の事情と合理的に必要な範囲等を踏まえるもので、全国一律の民泊禁止や、すべての施設への機器設置義務を決めたものではありません。
観光庁の通知と資料 ↗受付終了
大阪市：特区民泊の新規等の申請受付を終了
大阪市では、特区民泊の新規申請と、居室追加等の変更申請の受付が終了しています。大阪市のすべての民泊が禁止になったことや、既存の特区民泊が一律に廃止されたことを意味しません。
大阪市の公式案内（10月2日更新） ↗意見募集中
新宿区：条例改正を検討、11月13日まで意見募集
住宅宿泊事業等の条例改正について、10月15日から11月13日まで意見募集を実施中です。今後の運営条件に関わるため動向の確認が必要ですが、検討中の案を、施行済みのルールとして扱わないことが大切です。
新宿区の意見募集案内 ↗これらは地域ごとの事例です。
全国一律の新ルールではありません。購入・改修・管理契約の前に、物件所在地の最新の条例、窓口案内、適用日を確認しましょう。
02 / 「民泊」という言葉の中身
まず、3つの制度を
分けて考える。
民泊を営むには、主に次の制度のいずれかに沿った手続きが必要です。予約サイトへの掲載は、行政への届出・許可・認定の代わりにはなりません。
| 制度と手続き | 営業日数など | 先に確認すること |
|---|---|---|
| 住宅宿泊事業法 新法民泊／届出 | 年間180日以内。自治体の条例で実施期間がさらに制限される場合がある。 | 「住宅」の設備・居住要件、条例、管理規約、管理体制。 |
| 旅館業法 簡易宿所など 営業許可 | この制度に年間180日の上限はない。 | 用途地域、建築・消防・衛生、条例等の許可基準。どの住宅でも転用できるわけではない。 |
| 国家戦略特別区域法 特区民泊／認定 | 年間180日の上限はない。最低滞在期間は2泊3日以上を基本とし、自治体条例を確認。 | 認定を実施する地域・対象区域・設備・運営要件・現在の申請受付。 |
制度比較：観光庁・民泊の基礎知識 ／ 旅館業法 ／ 特区民泊
03 / 誤解しやすい「180日」
180日は上限。
営業できる日も確認。
住宅宿泊事業法の上限180日以内／年
条例・物件・運営の条件も満たす必要があります。
住宅宿泊事業法の「1年」は、4月1日正午から翌年4月1日正午まで。1日も正午から翌日正午で数えます。1月から12月の暦年ではありません。
地域の条例によっては、特定の曜日や期間に営業できません。180日以内なら、いつでも必ず営業できるという意味ではないのです。
同じ住宅を複数の予約サイトに載せても、サイトごとに180日ずつ使えるわけではありません。宿泊日数を住宅単位で一元管理します。
ほかの制度に、そのまま当てはめない。
旅館業や特区民泊には、この年間180日上限はありません。一方、許可・認定を受けられる区域や施設条件など、別の確認が必要です。
日数・報告：観光庁・事業者の業務［2］ ／ 条例による実施期間の制限
04 / 空き家なら、何でもよい？
建物があることと、
民泊に使えることは別。
新法民泊には、「住宅」の要件がある。
台所・浴室・便所・洗面設備に加え、居住要件も必要です。生活の本拠として使われている、実際に入居者を募集している、所有者等が随時居住に使う、といういずれかの条件を確認します。
相続した空き家や別荘が対象になり得る場合もありますが、家具を入れれば自動的に該当するわけではありません。民泊専用の物件や形式だけの入居募集などは、窓口で慎重に確認してください。
所有権・賃貸借・管理規約を確かめる。
賃貸物件では、民泊を目的とする転貸について賃貸人等の承諾を確認します。分譲マンションでは、管理規約や管理組合の決議・方針を確認。自分が所有する部屋でも、自由に民泊に使えるとは限りません。
共有や相続に関わる物件では、誰が事業を行い、誰が契約をするかも整理しましょう。ローンや保険の事業利用条件も、個別の契約で確認します。
用途地域・建築・消防を、改修前に相談する。
制度によって建物の使い方や基準が変わります。所在地、平面図、面積、階数、家主の在否などを持参し、行政の建築担当・管轄消防署・必要に応じて建築士へ相談します。
火災警報器や避難経路を用意するだけで、すべての基準を満たすわけではありません。必要設備と安全措置を確認してから、工事や備品の発注を進めます。
物件条件：観光庁・対象となる住宅 ／ 届出の手続き ／ 消防庁・民泊における消防法令上の取扱い
05 / 開業した後の仕事
鍵を渡した、その先に。
運営の仕事が続きます。
家主不在・5室超では、原則として管理委託。
住宅宿泊事業で、宿泊者がいる間に不在となる場合や、届出住宅の居室数が5を超える場合などは、原則として登録を受けた住宅宿泊管理業者へ管理業務を委託する必要があります。
日常生活上の短時間の外出など、条件付きの例外があります。清掃だけを外注しても、必要な法定管理の委託を満たすとは限りません。契約の範囲、登録番号、連絡体制を確認してください。
「家主不在」の該当性や委託の例外は、管轄窓口に確認します。
本人確認と宿泊者名簿
宿泊者全員について本人確認を行い、名簿を作成・保存します。日本国内に住所のない外国人は、国籍・旅券番号の記録や旅券の写しの保存等も必要です。個人情報の管理方法も決めます。
騒音・ごみ・苦情対応
静かに過ごす時間、ごみの出し方、防火上の注意を宿泊者に伝えます。連絡を受けて迅速に対応できる体制を整え、自治体が定める近隣周知や駆付け等の条件も確認します。
清掃・安全と事業ごみ
清掃・換気・設備点検を継続。事業活動から出るごみは、自治体のルールに沿って処理します。家庭ごみの集積所へ自己判断で出してよいとは限りません。
標識の掲示と定期報告
新法民泊では、届出住宅の標識を見やすい場所に掲示し、宿泊日数等を2か月ごとに報告します。管理業者に委託する場合も、必要な情報の受渡しを契約で確認しましょう。
運営：観光庁・管理業務の委託 ／ 事業者の業務［1］ ／ 事業者の業務［2］
06 / 売上だけで判断しない
残るお金と、
運営の手間も確かめる。
全国の届出件数や旅行需要が増えても、その物件の稼働率・売上・利益が保証されるわけではありません。実際に営業できる曜日・期間と、無理のない予約日数を前提に検討します。
- 開業前
- 調査、設計・改修、消防や安全設備、家具・家電、寝具、手続き等。
- 宿泊のたび
- 清掃、リネン、消耗品、予約サイト等の手数料、ごみ処理等。
- 続ける間
- 管理委託、光熱・通信、保守修繕、保険、税金、資金調達に関わる支払等。
- 終了するとき
- 契約終了・廃止の手続き、備品処分、原状回復、次の活用への切替え等。
費用項目は編集部による検討の例です。個別の見積もりと契約条件で確認してください。
決定済み・施行前
東京都の宿泊税は、2027年4月から対象拡大。
東京都では、2027年4月1日の宿泊分から、新法民泊・特区民泊などにも宿泊税の対象が広がります。2026年10月の現行制度や、ほかの地域と混同せず、所在地の最新案内で税務手続きと適用条件を確認します。
東京都・宿泊税条例改正の公式発表 ↗相続した実家なら、民泊、長期賃貸、売却、保有の継続を並べて考えることも大切です。本人や家族が管理を担える期間と、事業をやめるときのことまで話し合いましょう。
07 / 契約・工事より先に、条件を整理
住所と図面を持って、
管轄の窓口へ。
全国共通の案内だけで開業の可否は決まりません。最初に物件所在地の自治体・保健所等の民泊担当へ、検討している制度と運営方法を相談してください。
- 物件を整理
住所、図面、面積、権利関係、利用実態、家主の在否をまとめる。
- 行政へ事前相談
制度、対象区域、条例、受付状況、建築・消防の条件を確認する。
- 費用と運営を確認
改修・管理・日数・契約・近隣対応を見積もり、家族とも検討する。
- 手続き後に開始
必要な届出・許可・認定等を整え、日々の管理と報告を続ける。
08 / 準備を一つずつ
始める前の
確認メモ、10項目。
相談や見積もりの際に、確認済みの項目へチェックできます。
確認済み 0 / 10 項目
相談メモを保存（TXT） ↓チェックは再読込すると戻ります。法令への適合や、開業・投資の可否を判定するものではありません。未確認の点は管轄窓口や専門家に相談してください。
09 / よくある疑問
気になることを、
ひとつずつ。
180日以内なら、どこでも民泊を始められますか？
いいえ。年間180日以内という上限は住宅宿泊事業法の条件の一つです。住宅要件、所在地の条例、権利関係・管理規約、建築・消防、管理体制等も確認し、必要な手続きを行います。旅館業や特区民泊は別の制度です。
相続した空き家は、そのまま民泊にできますか？
空き家であるだけでは決まりません。新法民泊なら設備・居住要件を、ほかの制度ならそれぞれの施設・地域の要件を確認します。所有関係や家族の方針、改修・運営の費用も整理し、契約や工事の前に管轄窓口へ相談してください。
自己所有のマンションなら、民泊に使えますか？
自己所有でも、管理規約や管理組合の決議・方針の確認が必要です。規約に民泊の記載がないことだけで利用可能とは判断できません。行政上の手続きや建築・消防等の条件も別に確認します。
清掃を外注すれば、家主不在でも大丈夫ですか？
清掃の外注と、法律上必要な住宅宿泊管理業務の委託は異なります。新法民泊で宿泊中に不在となる場合などは、原則として登録管理業者への委託が必要です。条件付きの例外もあるため、該当性と委託範囲を窓口で確認してください。
大阪市の受付終了で、全国の特区民泊も終わったのですか？
いいえ。本文で紹介したのは、大阪市の特区民泊の新規申請・居室追加等の変更申請の受付終了です。全国の制度廃止や、大阪市の既存施設の一律廃止を意味しません。希望する自治体の対象区域・要件・受付状況を確認してください。
予約サイトに載せれば、営業してよいですか？
掲載は、届出・許可・認定を代替するものではありません。適用される制度の必要な手続きを整えてから開始します。掲載後も本人確認・衛生・安全・近隣対応などの運営義務を果たす必要があります。
民泊なら、空き家の維持費を必ず賄えますか？
収益は保証されません。地域の営業可能日数、予約の見通し、改修・清掃・管理・修繕・税等の費用を個別に確認します。長期賃貸・売却・保有なども含め、家族が続けられる方法を比較して考えましょう。
PROPERTY & LIFE / 物件の活用を考える
実家のこれからを、
複数の選択肢で。
「民泊にする」と決める前に、立地・建物の状態・維持費・家族の希望を整理しましょう。不動産の活用と、宿泊事業を続ける準備は、両方を確かめて考えます。
制度・条例は、所在地の公的窓口へ ↗実家・不動産の今後を相談する ↗終活専門不動産は住まい・不動産の相談窓口です。民泊の届出・許可・認定や法令適合の確認は、管轄行政・関係専門家に相談してください。
公的資料・更新のメモ
確認日：2026年10月21日。統計の対象時点、資料の公表日、制度の施行日を区別して整理しました。地域の条例・受付状況・契約条件は個別に確認してください。
- 観光庁・住宅宿泊事業法の施行状況 — 2026年9月15日時点の届出、9月30日公表。宿泊実績の数値は本記事の収支見込みに用いていません。
- 観光庁・ゼロ日規制等に関する技術的助言（2026年7月15日） — 自治体の条例に関する国の整理。
- 台東区・条例改正（2026年10月1日更新） ／ 大阪市・特区民泊（10月2日更新） ／ 新宿区・条例改正に関する意見募集（10月15日更新） — 地域ごとの最新動向。
- 民泊の基礎知識 ／ 対象となる住宅 ／ 届出手続き — 制度・物件・権利関係。
- 管理業務の委託 ／ 事業者の業務［1］ ／ 事業者の業務［2］ — 管理・名簿・日数・報告等。
- 消防庁・民泊における消防法令上の取扱い ／ 東京都・宿泊税条例改正の発表 — 安全確認と、2027年4月施行の税制。
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