リバースモーゲージは、自宅などを担保に借り入れ、元本の返済を主に死亡などの契約終了時まで据え置く仕組みの総称です。借り入れた時点で家を売却する取引ではありません。ただし、抵当権等の担保が設定され、将来の返済義務が残ります。

住み慣れた家で暮らしながら住宅改修などの費用を用意したり、住宅ローンの月々の負担を見直したりできる場合があります。一方、何に使えるか、いつ返すか、毎月いくら負担するかは商品で変わります。

月々の負担と、最終的な返済総額を分けて考える。

通常の住宅ローンは、毎月の返済で元本も減らしていくのが一般的です。リバースモーゲージでは元本が残り、利息を残高へ加える型なら債務が増えます。今月の支払が小さくても、長期間の総負担が小さいとは限りません。

「家を子どもに残したい」「夫婦のどちらかが亡くなっても暮らせるようにしたい」という希望を、返済計画と一緒に確認することが住まいの終活の出発点です。

出典：住宅金融支援機構「リ・バース60」、三井住友銀行「SMBCリバースモーゲージ」

利息を毎月払う型。

リ・バース60などでは、毎月は利息を払い、元本を契約終了時に清算します。元本を別途返さなければ元本は残り、利用する年数が長いほど、払う利息の総額も増えます。固定資産税、火災保険、修繕費、マンション管理費等も、利息とは別に必要です。

利息を借入残高に加える型。

一般商品には、月々の支払をせず、利息を借入残高へ組み入れるものもあります。利息が無料になるわけではなく、最終的に返す残高が増え、追加で借りられる余力が減る場合があります。利息月払い型と、家計への影響を分けて比較しましょう。

金利が変わると、月々の利息はどう変わる？

架空の計算例として、元本1,000万円を一定に保ち、利息だけを毎月払う場合を考えます。追加借入・繰上返済・手数料等を含まない単純計算で、現在の商品の金利や融資条件ではありません。

計算式は元本×年利率÷12です。仮に年3％で20年間払い続けると、利息の合計は600万円となり、元本1,000万円は別に残ります。実際の金利、日割り、支払日、費用で額は変わります。この単利計算を、利息を残高へ組み入れる型にそのまま当てはめないでください。

出典・参考：住宅金融支援機構「総合案内」、SMBCリバースモーゲージ・利息組入れの説明

1．長生きした場合：追加借入の枠と、利息の総額。

利用期間が長くなると、利息月払い型では総利息が増え、利息組入れ型では残高が増えて借入枠に近づきます。追加借入の年齢上限、契約更新の審査、利用可能額を確認し、資金を受け取れなくなった後の生活費も計画しましょう。

追加で借りられる期限と、元本を返す期限は別です。たとえば三井住友信託銀行の一定の商品では、80歳以降は新規借入ができなくなる取扱いがあります。それだけで「80歳で一括返済」「80歳で退去」とは読み替えられません。

2．金利が上がる場合：毎月の負担や、残高への加算。

変動金利型では、金利の見直しにより支払利息や残高へ加える利息が増える可能性があります。固定期間選択型は固定期間が終わった後の扱いも確認します。全期間固定を含め、利用できる金利タイプと費用を比較してください。

3．担保評価が下がる場合：再評価の仕組みは商品差があります。

再評価によって借入枠が減り、残高が枠を超えると生前の返済が必要になる商品もあります。東京スター銀行「充実人生」の公式説明では、極度額を毎年見直し、超過額について1年以内の返済が必要となる取扱いを案内しています。

一方、リ・バース60では、相場等の変動で担保価値が下がったことだけを理由に一部繰上返済を請求しないとされています。すべての商品を「評価が下がれば即返済」と説明することはできません。共同担保の解除など、別の事情で返済が求められる場合はあります。

出典：東京スター銀行「充実人生」、住宅金融支援機構「担保価値が下がった場合」のFAQ、三井住友信託銀行「不動産活用ローンの仕組み」

「夫が契約しても、妻は必ず一生住める」とは限りません。配偶者が連帯債務者なのか、連帯保証人なのか、債務を引き受ける審査が必要なのかで扱いが変わります。

たとえば、みずほリ・バース60では同居配偶者を連帯保証人とし、契約者死亡後の債務引受には審査等を要すると説明しています。商品により契約の組み方が異なるため、配偶者の年齢と、片方の死亡後の年金・利息負担も事前に確認しましょう。

施設入所・長期入院・家を貸すとき。

契約後に住まいの使い方を変えると、届出・相談・契約条件の確認が必要になる場合があります。施設へ入る、子と同居する、家を貸す、売るという判断を、借入契約と切り離して進めないでください。リ・バース60の機構FAQも、施設入所や長期入院による転居では取扱金融機関への相談を案内しています。

判断能力が低下したときに誰が銀行連絡・支払管理・住まいの手続を担うかも、準備しておきたい点です。契約変更や財産処分には法的な権限の確認が必要になるため、家族なら当然に代行できると考えず、金融機関と法律専門家へ相談してください。

出典：住宅金融支援機構「死亡時のお手続」、施設・長期入院等による転居のFAQ、みずほ銀行「夫婦申込み」のFAQ

生活福祉資金には、都道府県社会福祉協議会が実施する不動産担保型生活資金があります。民間のローンやリ・バース60とは、対象世帯や手続が異なります。

これは給付ではなく貸付です。利率、担保、相続人への説明、配偶者の承継、契約終了後の返済、利用できる物件は、地域の社会福祉協議会で確認します。一般型のマンションの扱いなど、制度と地域の条件を一律に判断しないでください。

要保護世帯向けの判断には福祉事務所が関わります。自宅があるという理由だけで、生活保護などの相談を諦めないでください。住んでいる地域の社協・福祉事務所へ、家計と資産の状況を伝えて相談しましょう。

出典：厚生労働省「生活福祉資金の貸付条件」、東京都社会福祉協議会・貸付相談窓口

契約前に確認したい10の質問。

1. 必要な生活費・介護費・改修費に、この商品は使えますか。
2. 金融機関の担保評価額、契約上の枠、最初に使える額はいくらですか。
3. 利息は毎月払いですか、残高へ加えますか。10年・20年後の残高と総負担はどうなりますか。
4. 金利が上がった場合と、夫婦の年金が一人分になった場合の家計を試算できますか。
5. 追加借入の年齢上限、借入枠の終了、契約更新の条件は何ですか。
6. 担保を再評価しますか。枠を超えたら、いつ、いくら返しますか。
7. 死亡時の返済期限、売却事務、費用、利息・延滞損害金はどうなりますか。
8. 配偶者は債務者・保証人・担保提供者のどの立場ですか。継続には審査が必要ですか。
9. ノンリコースはどの場面の不足分が対象ですか。生前返済や税の取扱いはどうなりますか。
10. 施設入所、長期入院、同居者の変更、賃貸、売却、繰上返済の条件と費用は何ですか。

家族と共有する、終活のメモ。

契約書と銀行の連絡先、現在の残高、支払口座、家の権利関係、固定資産税・保険・修繕等の負担、死亡時の連絡担当を残しましょう。相続人に説明や同意を求める商品もあります。必須条件は商品で異なりますが、後から家族が初めて借入を知る状況は避けたいものです。

住み続ける希望が強い方も、家を家族に残す希望が強い方も、最終的な清算方法と居住の計画を先に確認してください。借入条件・審査は金融機関、相続の法的手続は弁護士・司法書士等、税は税理士へ。住まいの現状、売却や住み替えの選択肢は、不動産会社へ相談できます。

このチェックは、公表資料から整理した相談準備の案です。借入申込みや契約を勧めるものではありません。最新の商品説明書・約款を読み、分からないところは書面で確認しましょう。