住まいの終活ガイド｜相続と土地の税金
小規模宅地等の特例を知ろう。
自宅の土地を相続するとき、相続税の評価額を大きく減らせる場合があります。誰が受け継ぐか、どう使っていたか、いつ申告するか。住まいの終活で押さえたい条件を、図で整理します。
自宅を相続すれば自動的に使える制度ではありません。土地の用途と取得者の要件を確認し、申告で適用を受けます。
情報確認日：2026年10月10日
居住用：330㎡まで80％減額
貸付用：200㎡まで50％減額
適用要件と相続税申告を確認
01｜しくみを知る
減らすのは、相続税を計算するための土地の価額。
小規模宅地等の特例は、相続や遺贈で取得する一定の土地・借地権などについて、相続税の課税価格に入れる価額を減額する制度です。自宅用の「特定居住用宅地等」では、要件を満たす土地の330㎡までの部分を80％減額できます。
建物そのものは、この特例で減額する対象に含まれません。土地の売値、査定価格、固定資産税の税額も、この制度の80％減額とは別のものです。更地や農地、販売用の土地などに一律に適用することもできません。
特例を使う前の土地の相続税評価額
6,000万円
80％減額 → 残る価額は20％
特例を使った後に計算へ入れる価額
1,200万円
架空の例：300㎡の居住用土地全体が要件を満たす場合。6,000万円×20％＝1,200万円。これは土地の価額の計算で、納税額や売却価格の計算ではありません。
大きな敷地でも、限度面積まで検討できます。
「330㎡を超えたら全部使えない」という意味ではありません。対象になる部分や取得した持分などを確認し、限度面積まで選択します。実際の税額は、土地以外の財産、債務、基礎控除、税率、他の控除なども合わせて計算します。
02｜4つの区分
自宅・お店・賃貸で、面積と減額割合が変わります。
土地の実際の使われ方によって、次の区分に分かれます。表の数字は適用要件を満たした場合の上限と割合です。土地が小さいという理由だけで、どの用途でも使える制度ではありません。
| 区分 | 主な用途の例 | 限度面積 | 減額割合 |
|---|---|---|---|
| 特定居住用宅地等 | 自宅などの敷地 | 330㎡ | 80％ |
| 特定事業用宅地等 | 店舗・工場など。貸付事業を除く | 400㎡ | 80％ |
| 特定同族会社事業用宅地等 | 一定の同族会社の事業用に貸していた敷地 | 400㎡ | 80％ |
| 貸付事業用宅地等 | 貸家・アパート・一定の駐車場など | 200㎡ | 50％ |
店舗兼住宅や、複数の土地を持つ方は、利用する部分ごとに区分・面積を確認します。共有の土地、借地、配偶者居住権などがある場合も、所有関係や権利に応じた計算が必要です。
03｜居住用の取得者を確認
同じ実家でも、受け継ぐ人で条件が変わります。
亡くなった方が住んでいた自宅の敷地では、誰が取得するかが大切です。配偶者、同居親族、一定の別居親族で確認項目が異なります。
配偶者
取得者ごとの居住継続・保有継続要件はありません。対象土地の条件や申告は必要です。
同居していた親族
原則、相続開始直前から申告期限まで居住を続け、相続開始時から申告期限まで土地を保有します。
一定の別居親族
通称「家なき子」。故人の配偶者・同居相続人の有無、取得者の居住歴・家の所有歴など、すべての条件を確認します。
亡くなった方本人の自宅についての概略です。生計を一にしていた親族の住まいには別の取得者要件があります。図だけで適用可否を判断しないでください。
配偶者：住み続ける・持ち続けるという取得者要件はありません。
配偶者には、取得者ごとの居住継続・保有継続要件がありません。ただし、対象となる土地の要件、限度面積、遺産分割や申告の手続は必要です。「配偶者が相続するから申告しなくてよい」とは考えないでください。
同居親族：相続後の引っ越し・売却にも注意。
原則として、相続開始直前から申告期限までその建物に住み続け、取得した敷地を相続開始時から申告期限まで持ち続ける要件があります。亡くなった後で初めて引っ越した場合に、この区分を当然に満たすわけではありません。
住民票だけで同居を判断せず、日々の暮らしや生活拠点を確認することが大切です。国税庁は居住の判定を生活状況などから総合して行うと説明しています。単身赴任などの事情は、形式だけで結論を出さず個別に確認してください。
別居親族：「賃貸に住む子なら使える」とは限りません。
通称「家なき子」と呼ばれる区分には、次の条件がすべて必要です。
- 法定の一定の制限納税義務者で、日本国籍を持たない者に当たらないこと。海外居住や外国籍が関わる場合は専門確認が必要です。
- 亡くなった方に配偶者がいないこと。
- 相続開始直前、亡くなった方の自宅に住む相続人がいないこと。相続放棄があっても、放棄がなかった場合の相続人で確認します。
- 相続開始前3年以内に、国内にある本人・配偶者・3親等以内の親族・特別関係のある一定の法人の所有する家に住んでいないこと。亡くなった方が相続開始直前に住んでいた家は、この判定から除きます。
- 相続開始時に本人が住む家を、それ以前のいずれの時点でも本人が所有していないこと。
- 取得した宅地等を、相続開始時から申告期限まで保有すること。
たとえば「持ち家を売って、その同じ家を借りて住んでいる」「親族が所有する家に住んでいた」という事情も確認が必要です。この別居親族の区分には、相続後に実家へ住み続ける要件はありませんが、敷地の保有継続要件があります。
生計を一にしていた親族の住まいには、別の区分があります。
故人本人の自宅に加え、生計を一にしていた親族の住まいが対象になる場合もあります。この場合、配偶者以外の取得者については、生計を一にしていた親族が相続直前から申告期限までその家に住み、土地を保有するなどの条件を確認します。上の3区分をそのまま当てはめず、家屋・土地の所有、利用、生活関係を税理士に伝えてください。
04｜住まいの形で変わる確認点
老人ホームへの入所や二世帯住宅も、実態を確認。
老人ホームへ入ったら、必ず使えなくなる？
一定の要件を満たせば、施設入所前の自宅の敷地が居住用として扱われる場合があります。原則として相続開始直前の要介護・要支援認定等、施設の種類、入所後の自宅の利用を確認します。入所時に認定を受けていなかったという事情だけで、直ちに結論が決まるわけではありません。
- 対象には、法定の一定の特別養護老人ホーム、有料老人ホーム、登録されたサービス付き高齢者向け住宅、介護老人保健施設などがあります。施設の名称だけで決めないでください。
- 入所後に自宅を事業用に変えた場合や、新たに被相続人等以外の人の居住用にした場合には、除外規定があります。第三者への賃貸などは事前に確認します。
- 家族が住む場合も、入居時期や生計関係などを確認します。家族なら誰でも、いつ住んでも同じ扱いになるわけではありません。
- 認定通知、介護保険の資料、施設の契約書、入所前後の利用記録を保管しましょう。
介護や安全な住み替えを、税金の心配だけで我慢しないことも大切です。入所費用、自宅の管理費、将来の売却などを含めて、暮らしの計画と税の確認を一緒に進めます。
二世帯住宅：玄関が2つあるかより、登記と居住実態。
区分所有登記のない一棟の建物と、区分所有建物である旨の登記がある建物では、居住部分や同居親族の範囲の扱いが異なります。共有登記と区分所有登記も別のものです。玄関・台所が別という理由だけで使える・使えないと決めず、登記事項証明書と実際の暮らし方を確認しましょう。
05｜住まいの判断と特例
売る・貸す・名義を変える前に、順番を確かめる。
相続した家の処分を急ぐと、取得者に求められる条件を満たせなくなることがあります。契約を結ぶ前に、取得者・用途・時期を税理士等へ確認してください。
| 検討していること | 先に確認したい点 |
|---|---|
| 相続した家を売る | 申告期限までの土地保有が必要な取得者か。配偶者には取得者ごとの保有要件がないため、全員に同じ制限があるわけではありません。 |
| 同居していた子が転居する | 同居親族の居住継続要件に影響しないか。介護・転勤などの事情も伝えて確認します。 |
| 施設入所後の自宅を貸す | 元自宅を居住用として扱える条件に影響しないか。賃貸用の特例も自動適用されません。 |
| 店舗や賃貸を終了する | 事業承継・継続要件に影響しないか。土地保有だけで足りるとは限りません。 |
| 土地を子へ生前贈与する | 生前贈与で取得した土地は、この特例の対象外です。相続時精算課税を使った贈与や、贈与価額が相続税に加算される場合も同様です。 |
| 家族信託を組む | 信託の権利が対象になる場合もありますが、契約だけで特例が保証されるものではありません。契約内容と取得者・利用等の要件を確認します。 |
この表は、適用要件から整理した住まいの検討事項です。個別の売却や契約の可否を判定するものではありません。生前贈与と死因贈与は扱いが異なるため、贈与全般に同じ結論を広げないでください。
06｜事業用・貸付用を深掘り
事業や賃貸の土地は、引き継ぎ方と利用期間も重要。
店舗・工場などの事業用：事業承継と継続を確認。
亡くなった方の事業を引き継ぐ場合、申告期限までにその土地での事業を承継し、申告期限まで営み、土地も保有するなどの要件があります。生計を一にしていた親族自身の事業であれば、その事業の継続などを確認します。
特定同族会社事業用では、亡くなった方と親族等が過半数を保有する一定の法人であることや、土地を取得する親族が申告期限にその法人の役員であることなど、追加の要件があります。会社へ貸していたという理由だけで、80％減額になるわけではありません。
貸家・アパート・駐車場など：用途と対価、継続を確認。
貸付用は200㎡まで50％減額です。小さな貸家でも、相当の対価を得て継続して行う貸付けなら対象になる場合があります。無償で貸している土地に、この貸付用の特例を一律に使うことはできません。駐車場も構築物等の状態を確認します。取得する親族には、貸付事業の承継・継続と土地保有などの要件があります。
特定事業用（貸付事業以外の個人事業用）と貸付事業用では、それぞれ相続前3年以内に新しくその用途にした土地が、原則として対象から除かれます。一定の例外がありますが、この2区分では例外の要件が異なります。この3年制限を特定同族会社事業用にそのまま当てはめないでください。「3年前に買った土地か」だけで判断せず、利用開始時期、事業規模、設備、継続期間を確認します。
自宅と事業・貸付を、どこまで併用できる？
- 貸付用を特例対象として選ばない場合：各区分の全要件を満たせば、居住用330㎡＋事業用等の共通枠400㎡＝最大730㎡まで併用できます。
- 貸付用も選ぶ場合：3つの限度面積をそのまま足せません。A＝事業用・同族会社事業用の合計選択面積、B＝居住用の選択面積、C＝貸付用の選択面積として、A÷400＋B÷330＋C÷200≦1となる範囲で選びます。
どの土地を選ぶかによって減額の効果も変わります。配偶者居住権などがある場合は面積の追加計算もあるため、税理士に評価と選択を確認しましょう。
07｜手続と期限
税額ゼロでも申告。分割が決まらなくても期限は来ます。
特例の適用は、申告が前提です。
相続税の基礎控除は、3,000万円＋600万円×法定相続人の数です。申告が必要かは、小規模宅地等の特例を適用する前の課税価格などで判断します。非課税財産、債務、加算対象の贈与なども含めて整理します。
特例を使わないと基礎控除を超える場合、特例を適用して税額がゼロになっても申告が必要です。特例を使う前から基礎控除以下であれば、通常は相続税申告が不要ですが、他の特例・財産・事情も確認します。法定相続人の人数は、養子や相続放棄がある場合の数え方にも注意してください。
期限を把握
相続の開始を知った日を確認。原則、その翌日から10か月以内が申告・納付期限です。
財産と利用を整理
土地・建物・預金等、居住歴、施設入所、事業や賃貸の状況を集めます。
取得者と適用を確認
遺産分割、土地の評価、面積の選択、必要な同意・継続条件を税理士等に確認します。
期限内に申告・納付
その相続年に対応する申告書と資料を提出。未分割でも元の申告期限は延びません。
特例を使うための申告が必要です。申告期限までの居住・保有・事業継続が必要な取得者は、申告書を早く提出しても、継続要件の期限が早まるわけではありません。
遺産分割と、特例を使う土地の選択。
原則として申告期限までに分割された対象土地について適用します。特例の対象となり得る宅地等や他の一定の特例対象財産を取得した人が複数いる場合、その取得者全員の選択同意などが必要です。遺産分割協議の合意とは別に、誰の同意・どの書類が必要かを確認します。
未分割の場合：申告を後回しにしない。
未分割部分は当初の申告ではこの特例を使えません。遺産分割が終わっていなくても、原則10か月の申告・納付期限は延びません。
当初の申告で「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付し、原則として申告期限から3年以内に分割、分割の日の翌日から4か月以内に更正の請求を行うことで、適用を受けられる場合があります。3年は、亡くなった日から数える期間ではありません。
訴訟など所定のやむを得ない事情で3年以内に分割できない場合も、承認申請と税務署長の承認などを条件とする取扱いがあります。申請は原則、3年経過日の翌日から2か月以内です。承認後も、分割できることとなった日の翌日から4か月以内に分割し、さらに分割翌日から4か月以内に更正の請求が必要です。自動延長ではないため、税理士・税務署に早めに確認してください。
08｜家族が困らない準備
元気なうちに、土地の情報と暮らしの希望を残す。
最初の相談で整理しておきたい資料。
- 土地・建物の登記事項、地図や図面、固定資産税の資料、持分や借地権の情報。
- 誰がどこに、いつから住んでいたか。別居親族の居住歴・住む家の所有歴。
- 老人ホームの契約、認定資料、入所後の自宅の利用状況。
- 事業・賃貸の契約、利用開始日、賃料や事業の記録。
- 家族関係、遺言や遺産分割案、預金・他の財産・債務の一覧。
これは状況を説明するための相談準備例です。全員に必要な申告添付書類一式ではありません。特例の計算明細、戸籍等、遺言・分割協議書、選択同意、居住や施設の資料など、実際の提出書類は取得者・区分で異なります。亡くなった年に対応する様式と必要資料を確認しましょう。
税の条件と、家族の暮らしを同じテーブルで考える。
「誰が住むか」「いつ住み替えるか」「売る・貸す・管理するか」「維持費と介護費をどう用意するか」。これらを土地の情報と一緒に残すと、相続後に家族が判断しやすくなります。特例のために名義や暮らしを急に変える前に、将来の負担も含めて相談してください。
個別の適用可否・土地の相続税評価・税額・申告は税理士や税務署へ。終活専門不動産では、住まいと土地の現状、売却・賃貸・管理・住み替えの選択肢を整理するご相談をお受けします。
ご相談の前に
よくある質問
自宅の相続で、特に混同しやすいポイントをまとめました。
自宅を相続すれば、必ず80％減額できますか？
用途、取得者、居住・保有などの継続条件、面積、分割・申告の条件を満たす必要があります。対象となる自宅の土地は330㎡まで80％減額できますが、相続しただけで自動的に適用されるものではありません。
建物や、相続税そのものも80％減りますか？
減額するのは、要件を満たす土地・借地権などについて相続税の課税価格に入れる価額です。建物はこの特例の対象に含まれません。納税額は他の財産や債務、基礎控除、税率などを含めて計算します。
賃貸に住む別居の子なら「家なき子」の対象ですか？
借家に住んでいることだけでは判断できません。故人の配偶者・同居相続人の有無、相続前3年の居住歴、相続時に住む家の過去の所有歴、保有継続など、すべての条件を確認します。
親が老人ホームに入っていたら使えませんか？
相続開始直前の要介護・要支援認定等、法定の施設の種類、入所後の自宅の利用などの条件を満たせば、入所前の自宅の敷地が居住用として扱われる場合があります。契約・認定・利用の資料を税理士に示して確認してください。
相続した土地は10か月間、売れないのでしょうか？
取得者によって異なります。配偶者には取得者ごとの保有継続要件がありません。同居親族や一定の別居親族などには申告期限までの保有要件があるため、売却前に確認してください。早く申告しても継続要件の期間が短くなるわけではありません。
特例で相続税がゼロになれば、申告は不要ですか？
特例を使わないと基礎控除を超える場合、適用後に税額がゼロになっても申告が必要です。特例適用前から基礎控除以下であれば通常は申告不要ですが、他の財産や特例などを含めて確認します。
遺産分割が間に合わないときは、どうしますか？
未分割でも元の申告・納付期限は延びません。当初申告に分割見込書を添付し、原則として申告期限から3年以内に分割、分割翌日から4か月以内に更正の請求をすることで適用を受けられる場合があります。条件と必要手続を税理士・税務署に確認してください。
生前贈与や家族信託で、同じ特例を使えますか？
生前贈与で取得した土地には、この特例を使えません。相続時精算課税を使った贈与なども同様です。一方、信託の一定の権利が対象に含まれる場合はありますが、契約しただけで保証されません。契約内容、利用、取得者等を事前に確認してください。
相続の前から、土地と住まいの方針を考えませんか。
誰が住むか、売却・賃貸・管理をどうするか。住まいと土地の現状、費用、これからの選択肢の整理をご相談ください。
特例の適用可否、税額計算、相続税申告は税理士・税務署へ確認し、住まいの判断と合わせて進めましょう。
