一般定期借地権
住宅でも利用できる｜法22条50年以上
更新・再築による延長・満了時の建物買取請求をしない3つの特約。特約は書面で定め、電磁的記録も書面とみなされます。公正証書だけに限りません。
満了時は原則として建物を取り壊して返還。契約に定める返還方法・費用も確認します。
定期借地権とは？
その家、何年住めますか？
買うのは建物。借りるのは土地。
「期限」まで含めて、住まいを選ぶ。
購入価格に目が向きやすい定期借地権付きの住宅。けれど、暮らせる期間、毎月の地代、相続する家族、最後の住み替えまでがひとつながりです。仕組みと具体例から、契約前に確かめたいことを整理します。
01 / LAND & BUILDING
土地と建物を、
分けて考える住まい。
定期借地権は、建物を所有するために土地を借りる権利のうち、一定の条件で期間や終了の仕組みを定める制度です。
住宅購入でよく出会うのは、一般定期借地権。50年以上の期間を定め、契約を更新しない、建物の再築で期間を延ばさない、満了時の建物買取りを請求しないという特約を設けます。[1]
「ずっと住める持ち家」とは、条件が違います。
建物を所有しても、土地を使える期間には限りがあります。満了時の更地返還、費用、退去・住み替えは、契約と権利の種類を確認することが出発点です。
建物は「所有」建物の購入者・区分所有者
土地は「借りる」地主が所有／地代・期限などを契約
一般的な整理図。借地権には賃借権・地上権があり、登記や譲渡などの扱いが異なります。マンションでは敷地の権利も確認します。
「定期借家」と同じものですか？
定期借地権は土地を借りて建物を所有する仕組みです。定期借家は建物・部屋を借りる契約です。「定期」という言葉だけで判断せず、売買する建物、土地の権利、借地契約と建物賃貸借契約を区別してください。[1]
02 / THREE TYPES
「定期借地権」は、
すべて同じ契約ではありません。
期間・用途・建物の扱いが違います。住宅の検討では、まず一般定期借地権か、建物譲渡特約付借地権かを確認しましょう。[1][2]
事業用定期借地権等
居住用は対象外｜法23条10年以上
50年未満
50年未満
専ら事業用の建物を所有するための借地です。設定契約には公正証書が必要。居住用の建物を含む契約には、この制度をそのまま使えません。
10年以上30年未満と、30年以上50年未満では、更新等を排除する条文の仕組みが異なります。
建物譲渡特約付借地権
建物を譲渡して終了｜法24条30年以上経過後
設定から30年以上経過した日に、建物を地主へ相当の対価で譲渡し、借地権を消滅させる特約です。全種類が更地返還になるわけではありません。
建物の利用継続を請求できる場合もありますが、所有ではなく建物賃貸借の話になります。契約と法の条件を確認します。
事業用の「10〜30年未満」と「30〜50年未満」の違い
10年以上30年未満では、法23条2項により更新・再築による期間延長・期間満了時の建物買取請求（法13条）などの規定が適用されません。30年以上50年未満では、同条1項に基づく3つの特約を定める仕組みです。いずれも同条3項による公正証書の要件があります。
「10年の契約書を作れば住宅にも使える」という制度ではありません。用途と契約方式を専門家に確認してください。[1]
03 / COMPARE THE RIGHTS
価格だけでは比べられない。
持つ権利と、終わり方を比べる。
普通借地権は現行の借地借家法の一般的な整理です。1992年8月1日より前からの旧法借地権は、同じ期間ルールで判断できません。
| 比較する点 | 土地も所有する住宅 | 普通借地権の住宅 | 一般定期借地権の住宅 |
|---|---|---|---|
| 土地 | 土地を所有。マンションは敷地権等を確認 | 土地を借りる | 土地を借りる |
| 期間 | 土地所有権に借地の満了日はない | 当初30年以上。更新後は初回20年以上、以後10年以上が基本 | 設定時50年以上。中古の残存期間は50年未満になることも |
| 更新 | 借地契約の更新はない | 更新の仕組みあり。地主の拒絶には正当事由等が問題になる | 更新しない特約。新たな合意を当然には期待できない |
| 毎月・将来 | 土地・建物の税、管理・修繕など | 地代、建物の税、管理・修繕。承諾・更新関係の費用も契約確認 | 地代、建物の税、管理・修繕、解体・返還への備えなど |
| 売却・相続 | 土地と建物を対象に検討 | 建物と借地権。権利の種類・譲渡承諾等を確認 | 建物と借地権。残存期間と満了時の負担も引き継ぐ |
| 終了時 | 所有していても建物の維持・除却等は必要 | 建物買取請求等の規定がある。終了原因や個別事情で判断 | 原則として建物を取り壊し返還。法13条の買取請求はしない特約 |
横にスクロールできます。制度比較は法3〜6条・13条・22条等を基に整理。管理・修繕費用は所有権でも発生するため、定期借地権だけの負担として二重計上しないことが大切です。[1]
04 / TIME IS PART OF THE CONTRACT
中古で買っても、
借地の時計はリセットされない。
一般定期借地権が「50年以上」というのは、通常、借地権を設定する時点の期間です。中古住宅を買う人に、新しく50年が与えられるという意味ではありません。
契約の開始当初の期間を定める
例：50年間の一般定期借地権を設定。
30年後に購入説明用の架空例
契約を引き継ぐなら、残りは20年。建物の築年数とも別の数字です。
売却・相続時間は進み続ける
次の買主・相続人にも、残り期間と契約条件が関係します。
50年で満了「住めるうちは」は前提にしない
契約に沿って建物処理・土地返還。住み替えの時期と資金も準備します。
あなたの暮らしと、
契約の残り時間を並べてみる。
右の入力で、残存期間と満了時の年齢の目安を確認できます。売却できるか、融資を受けられるか、建物が使えるかを判定する機能ではありません。
数値は説明用の初期値です。契約書の満了日・土地返還期限・引渡し予定日で最終確認してください。入力内容は送信・保存しません。
残存期間の目安
20年満了時の年齢の目安
80歳一般定期借地権の単純な年数計算。年月日・端数、途中解約条項、返還準備期間などは反映していません。
05 / THE WHOLE COST
購入価格の先に、
何を払い続けるのか。
土地の所有権を買わない分、初期の購入価格を抑えられる場合があります。ただし「所有権より何割安い」「必ず得」とは一律に言えません。
立地・建物・権利金・保証金・地代・残存期間が違う物件を、価格の差だけで比べないようにしましょう。
480万円地代が月2万円のまま20年間なら
2万円 × 12か月 × 20年
2万円 × 12か月 × 20年
相場ではなく、地代だけの架空の単純計算。地代改定、金利、税、管理・修繕、保証金、解体・住み替え等を含みません。月2万円という金額は物件の実例ではありません。
地代
金額、改定の時期・算定方法、前払地代との関係。固定額が満了まで続くと決めつけない。
保証金・敷金
返還される条件・時期、滞納等の控除、承継時の扱い、返還義務者を確認。「必ず全額戻る」「購入代金の値引き」とは考えない。
権利金等
一般に返還を予定しない性質の支出と、返還を予定する預り金を区別。名称だけでなく契約の内容で確かめる。
税・管理・修繕
土地の固定資産税等は土地所有者、建物の固定資産税等は建物所有者が基本。地代の算定にも土地の税等が関係し得ます。管理費・修繕積立金は別に確認。
解体・返還・転居
解体積立金の有無と見直し、返還の範囲、転居費用・次の住まいの資金。修繕積立金で解体まで賄えるとは限りません。
READ THE ACTUAL CONTRACT
同じ「定期借地」でも、
確認する書類は物件ごとに違う。
01
公的な供給でも、返還日と条件を確認。
鳥取市の公開案内では、望町団地・湯川住宅団地の定期借地権付土地制度を紹介しています。契約概要には、借地期間50年＋建物撤去期間1年の計51年間、保証金100万円と記載されています。[7][8]
これは当該自治体の制度例で、全国共通の契約・費用相場ではありません。51年間のすべてを居住期間と捉えず、撤去のための期間を分けて読む点が参考になります。最新の募集状況や対象区画は窓口で確認してください。
別の公的例として、島根県住宅供給公社は51年間の借地と、地代を3年ごとに確認・見直す場合がある条件を公開しています。「地代が契約中ずっと同じか」も、契約ごとに確認します。[9]
02
相続した住宅に、残り18年の契約があったら。
説明用の架空例です。親が所有していた建物と借地権を相続しても、借地契約の期限が新しく延びるわけではありません。地代・積立金、相続登記、地主への連絡・契約上の届出、今後の住み方を整理します。
すぐ売るか、賃貸に出すか、家族が住むかは、契約・借地権の種類・借入れ・管理規約・買主の融資等で条件が変わります。「相続したら地主に返すしかない」「建物なら必ず売れる」と、どちらにも決めつけないことが大切です。住宅ローンが残る場合は、賃貸募集や売却の前に借入先へ相談し、必要な手続きを確認します。
06 / SALE, INHERITANCE & THE END
「売れるか」だけでなく、
家族が引き継げる条件か。
売却するとき
建物と借地権を引き継ぐ取引では、残存期間、地代、返還負担が買主の判断材料になります。賃借権の譲渡は原則として地主の承諾が問題になり、承諾料等の条件も契約を確認。地上権は同じ扱いではありません。
一定の場合、裁判所の許可を求める借地非訟の制度があります。[11]いつでも承諾なしで自由に売れるという意味ではありません。[1][4]
融資を考えるとき
定期借地権付きでも、要件を満たせば住宅ローンの対象になる場合があります。ただし、取扱い・担保・地主の協力は金融機関や契約で違います。
フラット35では、通常の借入期間と借地権の残存期間を比べ、短い年数が上限となる扱いがあります。買主が借りられる期間が短ければ、購入の選択肢にも影響します。[3]
相続するとき
借地権・建物は原則として相続の対象になり、地代等の義務や契約の期限も関係します。通常の相続による承継自体には、原則として地主の譲渡承諾は不要です。ただし、契約上の連絡・届出事項は確認します。相続後の売却や遺贈などは別に検討します。
契約書と登記、地主の連絡先、支払い、保証金返還の条件、残存期間を家族と共有。建物の所有権を相続した場合は、相続登記の申請義務と期限も確認します。[1][4]
FOR LEASEHOLD CONDOMINIUMS
マンションは、
「みんなの最後」も確認する。
各住戸の持ち主が違うマンションでは、自分の部屋の契約だけでは全体像が見えません。借地契約の当事者、解体や返還を決める手続き、地主との協議、管理組合等の役割を資料で確認します。
解体の見積額や積立計画は、建物の規模・工事費等で変わります。積立不足、滞納、満了前の退去・空室が出たときの扱いも確認してください。
販売時に聞いておきたい4つのこと
- 満了時の建物処理・敷地返還を、誰がどの手続きで進めるのか。
- 解体等の計画、見積り、積立の見直しはあるか。
- 積立不足や滞納があった場合、追加負担をどうするか。
- 居住・賃貸・売却の制限と、満了までの情報共有はどうなるか。
2026年4月施行のマンション関係法改正も踏まえ、古い資料だけで「必ず全員同意」「管理組合には一切できない」と断定せず、現行制度と対象物件の契約・規約で確認します。[6]
07 / BEFORE YOU SIGN
契約する前に、
8つの答えを手元に。
広告の説明で分かったつもりにならず、契約書・重要事項説明書・登記・管理資料と照らし合わせて確認します。
確認済み 0 / 8 項目
建築・法律・融資の可否を判定するチェックではありません。入力・チェックは外部に送信せず、このページ内のみで扱います。再読込で消えます。
QUESTIONS
定期借地権の、
よくある疑問。
定期借地権なら、購入価格は必ず安くなりますか？
初期の購入負担を抑えられる場合がありますが、一律の値引率はありません。地代、一時金、建物の維持・解体、住み替えの費用や売却条件まで含めて比べます。
中古で買った日から、50年住めるのですか？
通常は原契約の残存期間を引き継ぎます。設定から50年という当初期間と、今から使える年数は別です。開始日・満了日・返還期限を原契約で確認してください。
期限が来たら、必ず更地にするのですか？
一般定期借地権では建物を取り壊し土地を返すのが原則です。一方、建物譲渡特約付借地権などは扱いが異なります。契約上の返還方法や別途合意の有無を確認してください。
地主と話し合えば、更新して住み続けられますか？
一般定期借地権は更新をしない特約のある契約です。当事者が新たな契約を結ぶこととは別で、将来の再契約は保証されません。必ず住み続けられるという前提で購入しないことが大切です。
住宅ローンを組んだり、途中で売ったりできますか？
可能な場合があります。残存期間・担保・契約条件によって融資の扱いが異なり、賃借権の譲渡では原則として地主の承諾が問題になります。金融機関と地主への手続き、承諾料等を事前に確認します。
相続できますか？地主の承諾も必要ですか？
通常の相続によって建物と借地権などの権利義務を引き継ぎます。第三者への売却・賃借権譲渡の承諾と、相続による承継は別です。契約上の届出や建物の相続登記などを確認し、遺贈等は個別に相談してください。
保証金があるので、解体・転居費用は安心ですか？
保証金の返還時期、控除、未払金との精算、返還義務者を確認してください。返還前に解体や転居の支払いが必要になる場合もあり、保証金をすぐ使える現金と同じには扱えません。
紙の契約書と公正証書が、どれも必須ですか？
一般定期借地権の特約は書面で行い、2022年5月18日から電磁的記録も書面とみなされます。事業用定期借地権等は公正証書が必要で、通常の電子契約だけで代替できる意味ではありません。方式の要件は借地権の種類で確認します。
A HOME, WITH A PLAN
安いかどうかより、
暮らしの計画に合うかどうか。
定期借地権は、期限と費用を理解して選べば、住まいの選択肢のひとつになります。購入する前も、相続した後も、残り期間・家族の希望・売却や住み替えの条件を、一緒に整理しませんか。
終活専門不動産｜運営：Well-base株式会社
03-6416-9057 営業時間 9:00〜18:00
個別契約の法的判断や税・融資の確認は、内容に応じて専門家・窓口へつなぎます。
SOURCES & EDITORIAL NOTE
出典・確認資料
確認日：2026年10月28日。現行法と公的資料を基に編集した一般的な情報です。条文の基本要件と個別契約の条件、実在の公的事例と説明用の架空例を区別しています。契約の終了・返還・売却・相続の扱いは、書類と当事者の状況により異なります。
- e-Gov法令検索：借地借家法 ↗現行施行版。2〜6条、10条、13条、19条、22〜24条、38条など。旧法借地権の経過措置にも注意。
- 国土交通省：定期借地権の解説・法的整理 ↗3類型・用途・終了時の原則。一般定借の電子化は現行法・資料[10]で補っています。
- 住宅金融支援機構：敷地が借地の場合でも融資の対象になりますか ↗借入期間、担保、借地権取得費。民間金融機関の全商品に一般化していません。
- e-Gov法令検索：民法 ↗605条の2、612条、896条など。対抗要件・譲渡転貸・相続を区別。
- 横浜市：固定資産税・都市計画税について ↗土地・家屋の所有者等が原則的納税義務者となる説明。2026年6月9日更新。
- 国土交通省：マンション除却事業の解説（2026年3月） ↗印刷p3〜5。定借満了時の土地返還、資金計画、区分所有建物の取壊し等に関する制度。
- 鳥取市：分譲、定期借地権付土地制度について ↗2025年10月20日更新の公開案内。51年間の契約や団地別地代の例。最新の募集状況は窓口確認。
- 鳥取市：定期借地権設定契約の概要 ↗借地期間50年と建物撤去期間1年、保証金100万円、精算等。同市制度の条件例。
- 島根県住宅供給公社：一般定期借地権付分譲の特徴 ↗51年間、地代の見直し、譲渡・相続、保証金等の条件例。公社独自の運用と一般制度を区別。
- 法務省：借地借家法等の改正（定期借地権・定期建物賃貸借関係） ↗2022年5月18日施行。一般定期借地権の特約の電磁的記録化。
- 東京地方裁判所：借地非訟とは ↗一定要件下の賃借権譲渡・転貸についての地主の承諾に代わる裁判所の許可等。
- 国土交通省：定期借地権の解説・契約時の一時金 ↗保証金・敷金・権利金・前払地代等の性質。古い税・統計の数値は利用していません。
