同じ家にも、違う名前の価格があります

スーパーの商品なら、値札の金額で買えることが多いでしょう。不動産では、広告に出す価格、売れる見込みを考えた価格、税金の評価に使う価格など、同じ「価格」に違う役割があります。

この分類は、違いを理解するために当社が整理したものです。公的価格も一種類ではありません。よく聞く「一物四価」等の表現だけで、すべての価格を説明できるわけではありません。

金額の横に、5つのメモを付ける

「価格の名前」「作った人・機関と目的」「基準となる日」「対象と単位」「前提条件」を確認します。さらに、費用を引く前か後かを聞けば、比べやすくなります。

例えば、土地だけの1㎡単価と、土地・建物を合わせた総額は、そのまま比較できません。「家が3,000万円」と聞いたら、まず何の価格かを尋ねてみましょう。

参考：国土交通省・不動産売却の流れ、国土交通省・地価公示。図と分類表は当社の編集によるものです。

土地だけ？ 建物も？ 自分の持分だけ？

土地の価格、建物の価格、両方を合わせた価格は、対象が違います。マンションでは、専有部分だけでなく敷地の権利・持分も確認します。共有不動産の全体価格と、自分の持分に関する評価も、同じ数字とは限りません。

隣の家と同じ広さでも、道路との関係、形、権利、建物の状態、購入する人の需要などが異なります。近所の価格の丸写しではなく、似ている点と違う点を確認してください。

広告で見た「相場」と、成約事例は分ける

ポータルサイトの掲載価格は、通常は販売中の募集価格です。一方、成約事例は契約になった取引の記録。募集の平均価格と成約の平均価格では、集めた物件の広さ・地区・築年等が違うため、平均の差をそのまま「値引率」とは読めません。

国の不動産情報ライブラリでは、公示・地価調査のほか、取引価格や成約価格の情報も確認できます。個別物件が特定されないよう加工された情報で、すべての取引を漏れなく並べたものではありません。近い条件の事例を探し、査定の根拠との関係を聞いてみましょう。

参考：国土交通省・消費者向け不動産取引情報、近畿レインズ・全国版の集計基準。

ほかにもある、価格・評価の呼び方

不動産鑑定では、比較・原価・収益などの手法と、その試算の信頼性を吟味します。3つの数字を同じ重みで平均すれば鑑定評価額になる、という説明ではありません。

参考：国土交通省・不動産鑑定評価基準、住宅金融支援機構・担保評価と融資条件の例。後者は個別の商品案内で、すべてのローンに共通する条件ではありません。

仲介は買主を探す。直接買取は会社が買主になる

仲介では、会社が売主と買主の間に立ち、買主を探すなどの業務を行います。直接買取では、会社自身が買主になります。「当社の査定」と言われたときは、仲介の販売見通しなのか、その会社が買うための提示なのかを聞いてください。

表は比較のための当社の確認例です。どちらが必ず高い、早い、良いと決まるわけではありません。「買取は相場の一律70％」という決まった制度もありません。

買取額は、条件とセットで読む

概算か調査後の提示か、有効期限、変更条件、支払日・引渡し日を確かめます。残置物や測量、修繕を誰が負担するか、契約不適合責任の範囲や期間、知っている不具合をどう伝えるかも確認しましょう。「現状渡し」の一言だけで、すべての責任や費用がなくなるとは限りません。

再販を予定する会社では、想定する修繕・保有・販売費用、収益やリスク等も判断に関わります。募集価格と買取提示額の差を、すべて会社の利益と読み替えることもできません。

「買取保証」と「査定額で買う保証」は別

一定期間の仲介後に買取を選べる提案では、保証の対象、買取額、期間、条件、売主の選択を確認します。最初の仲介査定額と、保証された買取額が同じとは限りません。提示書や申込みの名前だけで法的な効力も決まらないため、意思表示や実際の文書・条件を確認してください。

直接の売買では、買主自身の売買に仲介手数料を払う構造ではありません。ただし別の仲介会社が関わる場合や、既存の媒介契約の扱いは別に確認します。登記・税・片付け等も含めて「買取なら全費用ゼロ」とは考えないでください。

参考：国土交通省・現行解釈の買取保証等の取扱い、国土交通省・標準媒介契約約款、国土交通省・仲介報酬等の案内。

契約を急ぐ前に、内容を理解する時間を

価格の根拠や負担が分からないまま、急いで承諾しないことが大切です。高齢者の自宅売却では、強引な勧誘、説明不足、売却後の負担などの相談例があります。すべての買取会社が問題という意味ではありません。困った場合は、消費生活センターや内容に対応する専門家へ相談してください。

参考：国民生活センター・高齢者の自宅売却トラブルの注意喚起。2021年公表の相談例を参照しています。現在の全国件数や全業者の実態を示すものではありません。

1. 01

   何のために価格を知りたいかを決める

   売却、相続税、家族への引継ぎ、融資、保険など、目的を伝えます。住み続けたいか、いつ住み替えたいか、ご本人の希望も一緒に整理しましょう。

2. 02

   手元の数字に、名前と出所を書く

   広告、査定書、買取提示書、納税通知書、昔の購入契約書を分けます。価格の名称、誰が出したか、基準日、対象、単位、前提条件を記録してください。

3. 03

   同じ条件で比べられるかを確かめる

   土地と建物、現状と更地、修繕・片付けの費用、引渡し時期をそろえます。分からない条件は、金額だけ比較する前に質問しましょう。

4. 04

   査定や提示額の根拠・条件を聞く

   近い成約事例、確認した資料や現地、販売の想定期間、概算か確定条件付きの提示かを聞きます。高い数字だけで決めず、説明と売却方法を比較します。

5. 05

   売価から、手元に残るお金を見通す

   図で見る / 売価から手取りへ

   売れた金額と、使えるお金を分けて考えます。

   売却代金

   契約した売買金額

   • −

     支払う費用

     仲介、登記、測量、片付けなど

   • −

     借入金の返済

     残っているローンなど

   • −

     売却に伴う税金など

     条件に応じて確認する

   ＝

   手取りの見込み

   これからの暮らしに使えるお金を見積もる

   売買代金から、取引費用、必要な片付け・測量等の負担、ローン返済、税金などを分けて見積もります。決済時に残る金額と、後日の税まで考慮した最終の見込みは別に確認してください。

   架空の資金計画例として、売買代金2,680万円から費用の仮置き180万円とローン返済600万円を引くと、1,900万円です。これは売却に伴う所得税等を差し引く前の単純な見込みで、実際の必要費用・手数料相場・税額を示しません。精算金や既に受領した手付金などは別途整理します。

   手取りと、税金の計算上の譲渡所得も別です。譲渡所得は売却収入から取得費・譲渡費用を引くなどして計算し、ローンを返した額をそのまま引いて求めるものではありません。資金計画で支払う費用と、税務上差し引ける費用の範囲も同じとは限りません。

   相続した家の取得費は、原則として被相続人の購入代金等を基に確認します。相続税評価額や固定資産税評価額を、そのまま購入代金の代わりにしないでください。建物の減価償却相当額等も関わるため、古い契約書等を探し、税理士・税務署へ相談できます。

6. 06

   家族と方針を共有し、必要な専門家へ確認する

   誰の名義で、誰が意思を決め、何の権限で手続きをするかを確認します。売却の価格・方法・時期と、相続や税の課題を分け、本人の希望を踏まえて相談しましょう。

参考：国税庁・譲渡所得の計算、国税庁・相続した不動産の取得費、国税庁・譲渡費用となるもの。6手順と架空の資金例は当社の編集によるものです。