2021年10月8日に公表されたこのガイドラインは、過去の裁判例と取引実務を踏まえ、宅建業者が調査や告知を行う際の一般的な判断基準を示します。住宅で生じる人の死をすべて同じように扱うことで、取引が滞ったり、単身高齢者の入居が敬遠されたりする問題も背景にあります。

ガイドラインの対応と異なるという理由だけで、直ちに宅建業法違反になるわけではありません。一方、行政の監督の際に参考にされる資料であり、無視してよいという意味でもありません。民事上の責任は依頼内容や契約、事実関係に応じて個別に判断されます。

「事故物件」という言葉だけで判断しない

「事故物件」「心理的瑕疵」といった言葉は、死亡の事実、建物の状態、買主・借主が受ける心理的な影響をひとまとめにしがちです。まずは何が分かっているのかを確認し、相手が契約するかどうかの判断に重要な影響があるかを考えます。全国一律の値下がり率や、死亡した家の価値が必ず失われるという基準も、このガイドラインは示していません。

情報確認日時点の国交省公式掲載では、本文は2021年10月版、概要は2024年3月時点の最新版と案内されています。概要の更新年を、本文が2024年に改正されたという意味で扱わないようにしましょう。

出典：国土交通省・ガイドラインの掲載案内、公表時の報道発表、ガイドライン本文・1〜2

「3年経てば、どの物件でも告知不要」という理解は正確ではありません。賃貸には一定の期間の考え方がありますが、売買に同じ終了期限を当てはめることはできません。

起算点を取り違えない

賃貸では、自然死等以外の死は「発生」、特殊清掃等を伴う自然死等は「発覚」から概ね3年という整理です。清掃完了日、相続した日、新しい入居者が入った日、業者に相談した日から数えるという基準ではありません。

期間経過後でも、事件性、周知性、社会に与えた影響が特に高い事案などは例外です。「概ね」という表現にも注意が必要です。また、一人の入居を挟めばすぐ告知不要になる、という基準は置かれていません。売買について一律の期間がないことを、永久に例外なく告知する決まりだと言い換えることも適切ではありません。

マンションは、どこで起きたかも大切

日常生活で通常使う必要がある共用玄関・エレベーター・廊下・階段などは、対象物件と同様に扱う場面があります。実際の生活経路に応じて確認します。隣接住戸や通常使わない共用部分の事案は、売買・賃貸とも原則として告げなくてもよいと整理されていますが、事件性・周知性・社会への影響が特に高い事案等は別です。「建物内ならすべて同じ」「隣なら必ず不要」と決めつけないようにしましょう。

説明用の架空例：親が病死し、特殊清掃等は行っていない

自然死等の原則を確認する場面です。相手から「この家で人が亡くなったことはありますか」と質問されたら、把握している事実を否定せず、判明した点を伝えます。

説明用の架空例：病死の発見が遅れ、特殊清掃等を行った

病死という理由だけで原則告知不要と扱いません。賃貸では発覚からの概ね3年と例外、売買では取引判断への影響を確認します。見た目がきれいになったことと、告知の判断を分けます。

説明用の架空例：賃貸の事案から4年後に質問された

概ね3年という基準だけを理由に、回答を省略しません。調査で分かった点を伝え、分からない点は不明と示します。4年はこの架空例の設定であり、実際の事案は個別に確認します。

出典：国土交通省・ガイドライン本文・4、ガイドライン概要

告知が必要な場面では、通常の調査で判明した内容を伝えます。相手から質問された場合も、亡くなった方やご遺族の詳細な個人情報を、際限なく開示する必要があるわけではありません。

本文では、故人・遺族の氏名、年齢、住所、家族構成、具体的な死の態様や発見状況等を告げる必要はないとしています。事案が起きた場所を取引情報として示すことと、ご家族を特定する個人情報を公表することは区別します。

書面で残すことが、行き違いを減らす

後日のトラブルを防ぐため、書面交付等が望ましいとされています。特定の一枚の全国共通書式が必須、口頭説明はすべて法律違反、という意味ではありません。情報源、確認日、判明した点、不明な点、相手の質問と回答を担当業者と記録する方法も考えられます。

物件広告やSNSに、ご遺族の情報、室内の刺激的な写真、未確認の噂を広げることは避けます。取引相手に必要な事実を丁寧に伝えることと、誰でも見られる場所へ情報を掲載することは別です。

出典：国土交通省・ガイドライン本文・4（2）〜（4）

ここからは、本人や家族、所有者が相談を進めるための実務上の提案です。人の死を防げること、告知不要になること、不動産価格を維持できることを保証する手順ではありません。

1. 01

   住まいと管理先を確かめる

   所有物件、住んでいる家、貸しているお部屋、契約・管理会社・鍵・保険・書類の保管場所を整理します。相続後に本人の名義や契約が分からず、確認が止まることを減らします。

2. 02

   連絡体制を、本人の希望に沿って決める

   見守りや安否確認は、本人の安全と異変の早期発見のために考えます。本人の同意を踏まえ、連絡先と、応答がない場合に誰へ連絡するかを家族・管理会社・支援者と相談します。緊急連絡先に指定されたことだけで、財産の処分権限や相続人の地位が生まれるわけではありません。

3. 03

   事案があったら、事実を時系列で整理する

   発生・発覚の時期、場所、判明している死因の区分、特殊清掃等の実施を、正当に保有する資料と照会結果に基づいて整理します。不明と未確認を区別し、推測を事実として書かないようにします。

4. 04

   清掃・修繕の内容と、現在の状態を確認する

   作業範囲、残す遺品、追加費用の条件、完了報告、キャンセル条件等を、専門事業者へ文書で確認します。複数社の見積もりも比較します。汚損等がある場合は、家族だけで片付けを急がず対応範囲を相談します。相続放棄も検討中なら、遺産の売却や支払い等を自己判断で進める前に、法律専門家へ相談してください。

5. 05

   売買・賃貸と個別事情を、担当業者へ相談する

   一般の原則、期間と起算点、場所、相手の質問、特段の事情を確認します。解体後の土地、搬送先の病院での死亡、転落の落下開始地点など、本文が一般基準を示していない場面は、告知不要と自己判断せず個別に相談します。

6. 06

   説明と記録を引き継ぐ

   告知書等の記載内容、確認した情報源、相手へ伝えた内容を整理します。家族や担当者が変わっても確認の経緯が分かるように保管し、新しく判明した点は共有します。保管先と共有範囲には個人情報への配慮が必要です。

   01

   住まい・管理先

   名義、契約、鍵、保険、書類の場所を整理。

   02

   本人に合う連絡体制

   同意と希望を踏まえ、安否確認と連絡先を相談。

   03

   事実を時系列に

   発生・発覚、場所、死因の区分、特殊清掃等を確認。

   04

   清掃・修繕と状態

   作業内容と現在の建物状態を、必要な専門家へ確認。

   05

   取引と個別事情

   売買・賃貸、期間、場所、質問・例外を相談。

   06

   説明と記録の引継ぎ

   伝えた内容と不明な点を保管し、新しい情報を共有。

   終活・相続で相談を進めるための実務提案です。見守りによる事故防止、告知不要、価格維持を保証しません。相続放棄も検討中なら、遺産の処分等を進める前に法律専門家へ相談します。

   建物状況調査は、主に構造と雨水侵入防止に関する部分を目視・計測等で確認するものです。人の死の有無、すべての不具合、特殊清掃の品質を保証する調査ではありません。臭気や汚損等について何を確認できるかは、調査者や専門事業者に事前に確認します。

出典：国民生活センター・遺品整理サービスの契約トラブル、裁判所・相続放棄、国土交通省・インスペクションの活用