所有者は同じでも、住所や氏名が変わったら確認を

「住所・氏名変更登記」は、引っ越しや婚姻などで変わった不動産の所有者の情報を、登記簿にも反映する手続きです。法令上は「住所等変更登記」と呼ばれ、法人の名称・住所の変更も含まれます。

住所や氏名が変わると、不動産の登記簿に記録された情報と現在の情報が一致しなくなることがあります。所有者や連絡先が分からない土地を増やさないために、これまで任意だった手続きが法律上の義務となりました。

変更した時期で、期限を確認します

住所・氏名が変わった時期	対応の期限
2026年4月1日以降の変更	変更日から2年以内に変更登記を申請します。
2026年4月1日より前の変更で、登記が未対応	2028年3月31日までに対応が必要です。

義務化前に引っ越した方や、何年も前に姓が変わった方も対象です。売却の予定がない不動産でも、確認しておきましょう。

個人の方は、所定の「検索用情報の申出」を済ませておくと、法務局が変更を確認して登記を行うスマート変更登記を利用できます。通常の変更登記を自分で申請する方法と併せて、3節で詳しくご紹介します。

過料は「必ず5万円」ではありません

正当な理由なく申請義務に違反すると、5万円以下の過料の対象となる可能性があります。金額は裁判所が判断するもので、必ず5万円が科されるという意味ではありません。

登記官が義務違反を把握した場合、まず手続きをするよう催告し、その期限内に登記や申出がされず、正当な理由も認められないときに裁判所へ通知する扱いです。

重病、DVなどによる避難、経済的困窮などの事情や、検索用情報を申し出ているものの職権による登記がまだ行われていない場合などは、一般に正当な理由が認められます。個別の事情については、法務局や登記の専門家に相談してください。

出典：法務省「住所等変更登記の義務化について」、法務省「住所等変更登記の義務化に関するQ&A」

所定の申出をして、法務局に変更登記をしてもらう仕組みです

スマート変更登記は、法務局が住民基本台帳ネットワークシステム（住基ネット）等の情報を確認して、職権で住所・氏名等の変更登記を行う仕組みです。個人の方は、事前に「検索用情報の申出」をすることで利用できます。

住民票の届出だけで、誰のどの不動産にも自動的に適用されるわけではありません。対象となる不動産について検索用情報を申し出ておくことが必要です。

個人の方の、基本的な流れ

1. 1. 検索用情報を申し出る：本人の情報と、対象となる土地・建物の情報を法務局へ届け出ます。
2. 2. 法務局が変更を確認する：登録した情報を基に、住基ネットへ照会します。
3. 3. 意思確認の通知に回答する：法務局から届く通知を確認し、変更登記を希望する旨を回答します。
4. 4. 法務局が審査し、変更登記を行う：本人の了解を得たうえで登記が実行されます。回答してすぐに完了するわけではありません。

スマート変更登記を希望する場合は、法務局が意思確認通知を送付してから1か月以内に回答します。通知を受けたら、内容と回答期限を確認してください。申出をしたという理由だけで、その後の通知を放置してよいわけではありません。

申し出る情報と、申出方法

主な検索用情報は、氏名、氏名の振り仮名、住所、生年月日、本人のメールアドレス、国籍等です。外国籍の方の氏名の表記や必要な情報には別の取扱いがあるため、公式の案内に従ってください。

2026年10月5日以降の申出では、国籍等の情報も必要です。氏名・住所は、登記簿が古い情報のままでも、現在の住民票上の情報を記載します。メールアドレスは、本人だけが利用するものを用います。

方法	手続きの概要
Webから申し出る	「かんたん登記・供託申請」の案内に沿って入力します。検索用情報の単独申出には電子証明書が不要です。
書面で申し出る	所定の申出書と本人確認書類の写しなどを、対象不動産を管轄する法務局へ持参・郵送します。必要な書類は公式案内で確認します。
新しく不動産の所有者として登記する	2025年4月21日以降は、原則として所有権の保存・移転等の登記の申請時に、検索用情報も併せて申し出ます。

申出は登録免許税等の国の手続費用がかかりません。検索用情報の単独申出では、押印や電子署名は不要です。ただし、証明書の取得、郵送、専門家への依頼などには別途費用がかかる場合があります。

複数の不動産を所有し、管轄が異なる場合でも、そのうちいずれかの不動産を管轄する法務局へ、まとめて申し出ることができます。対象とする物件を漏れなく確認しましょう。

出典：法務省「検索用情報の申出について」、法務省「検索用情報の申出に関するQ&A」

古い住所・氏名も対象になりますが、追加書類が必要なことがあります

検索用情報を申し出る前の引っ越しで、登記簿上の住所が古いままの不動産も、個人のスマート変更登記の対象になります。変更の経緯を住基ネットで確認できないときは、戸籍の附票や戸籍の証明書など、以前の登記情報と現在の情報のつながりを示す書類が求められることがあります。

メールアドレスがなくても申出は可能です。その場合の意思確認は書面で行われます。申出後にメールアドレスを使わなくなった場合は、登録した宛先の変更手続きをしましょう。変更には、完了通知に記載された認証キー等を使います。

売却などで急ぐ場合は、通常の登記申請を

スマート変更登記は、法務省が定めたスケジュールに沿って行われます。希望する日に個別に実行してもらうことはできません。売却などで速やかに現在の住所・氏名を登記へ反映する必要がある場合は、自分で、または司法書士等に依頼して、通常の変更登記を申請します。

2026年10月5日時点の実施予定：2026年度の個人の対象は、2026年3月31日までに法務局で検索用情報の登録が完了した不動産です。意思確認通知は、2026年12月中旬以降に順次送付されます。2026年4月1日以降に登録が完了した不動産は、2027年度以降の対象となります。以後の詳しい実施時期は、法務省の最新案内をご確認ください。

法人は、会社法人等番号の登記を確認します

法人のスマート変更登記では、不動産の所有権の登記事項として「会社法人等番号」が登記されていることが必要です。会社・法人の登記の情報を基に変更が行われ、個人と違って意思確認や完了連絡はありません。会社法人等番号のない法人は通常の変更登記を申請する必要があります。

出典：法務省「スマート変更登記について」、法務省「義務化に関するQ&A・スマート変更登記」

通常の変更登記：登録免許税は、不動産1個につき原則1,000円

土地は1筆、建物は1個をそれぞれ数えます。一般的な一戸建てで「土地1筆と建物1個」の住所変更を申請する場合、登録免許税は1,000円×2＝2,000円です。

一般的な変更登記の例	登録免許税の目安
土地1筆	1,000円
土地1筆＋建物1個	2,000円
土地3筆＋建物1個	4,000円

上の金額は登録免許税のみです。複数の筆に分かれた土地や、マンションの敷地権などは、登記記録を確認して数えます。住居表示の実施など、変更原因によっては非課税になる場合もあります。具体的な税額は、申請内容に合わせて確認してください。

このほか、住民票・戸籍・登記事項証明書等の取得費用、郵送料、司法書士等へ依頼する場合の報酬などが必要になることがあります。

スマート変更登記：申出と職権登記の国の手続費用はかかりません

検索用情報の申出と、それに基づいて法務局が行う住所・氏名の変更登記については、登録免許税等の国の手続費用は不要です。証明書・郵送・専門家への依頼などの費用は、別に考えます。

登記を急いでいるか、以前の住所・氏名とのつながりを確認できるかなどによって、選ぶ手続きが変わります。費用だけでなく、完了までの時間や今後の売却・相続の予定も併せて確認しましょう。

出典：法務局「住所変更の申請書記載例・登録免許税」、法務局「申請書様式・住居表示実施による住所変更」、法務省「スマート変更登記について」