資料は、名前と作成した目的を確かめる

国土交通省は、登記されている土地でも、登記所の図面が必ずしも正確な位置を示しているとは限らないと説明しています。旧い公図等と、境界を復元できる精度を持つ地図は、性質が異なります。

参考：国土交通省「登記所備付地図の現状」、日本土地家屋調査士会連合会「相談Q＆A」。表の確認方法は当社の整理です。

古い図面でも、捨てずに比較の手がかりにする

作成年が古いだけで、全ての図面が無効になるわけではありません。古い資料が境界の経緯を知る手がかりになることもあります。一方、新しい日付の図面でも、どの範囲をどの方法で測ったか、境界確認まで含むかは確かめます。

図面の縮尺、辺の長さ、面積、点番号、座標、境界標の種類、確認者等を専門家が照合します。紙が伸び縮みしている、複写されている等の資料を定規で測り、その長さだけで現地の境界を決めないようにします。

座標が書かれていても、数字だけで位置は再現できない

座標は、位置を表す基準と合わせて読むものです。どの測地系や座標の種類か、どの基準点を使ったか、作成時期や現地の状態がどうかを確認します。任意に設けた座標と、公共の位置の基準に結び付く座標等を、そのまま同じものとして比較しません。

国土地理院の資料も、位置を測るルールや座標の基準を説明しています。スマートフォンの地図や、古い図面の数値だけで境界点を決めず、測量の専門家へ照合を依頼します。測地系の名称が変わったことだけを理由に、全ての土地を測り直すと判断するものでもありません。

参考：国土地理院「日本の測地系」。

境界標がないときは、資料からの復元を調べる

標が土砂等に埋まった、工事で失われた、動いた等の場合には、以前の記録と周囲の測量から位置を確認できるかを調べます。記憶や残っている塀だけを頼りに、新しい杭を自分で置かないようにします。

再測量の目的は、新しい数字を得ることだけではありません。根拠となる資料、位置を再現できる情報、現地に残る目印を結び付け、後から確認できる状態にすることにもあります。

以前の測量と、今回の目的に足りない情報を確かめる

測り直す理由は、単に図面が古いからではありません。以前の測量で残された情報と現地の状態が、今回の目的に十分かを確かめ、不足を補うためです。依頼を勧められたら「どの情報が足りず、何を確認する作業なのか」を尋ねます。

この表は、資料・現地の調査を踏まえた当社の整理です。高精度の既存資料、境界標、関係者との確認記録等が目的に十分なら、不足する一部の調査や確認で足りる場合もあります。隣地の所有者が交代したことだけで、以前の図面が無効になるわけではありません。

相続による所有権移転登記をするだけで、全ての土地に再測量が一律に必要となるわけでもありません。相続登記の手続きと、分筆等に必要な境界資料や、売却・工事のための確認は分けて相談します。

参考：日本土地家屋調査士会連合会「相談Q＆A」、法務省「隣の土地の所有者が分からなくてお困りの方へ」、全日本不動産協会公開講座「境界問題が、土地利用に与える阻害要因」。公開講座は土地家屋調査士による解説で、契約・目的と一律の義務を区別するための補助資料です。

測り直すだけでなく、資料と現地を照合する

これは当社による役割の比較です。実際に確認できる範囲は資料、土地の状態、業務の内容によって変わります。成果ができたら、測った範囲と確認した範囲、未確認の点を区別して説明してもらいます。

越境が疑われても、勝手に撤去・移動しない

塀、建物の一部、屋根、配管、樹木等が隣地との関係で気になる場合は、物の種類、位置、所有、設置や使用の経緯等を整理します。実測で位置が分かることと、撤去等を請求・実行できることは別です。

対応する権利や手続き、期限等は内容により異なります。「越えているから全てすぐ取り壊せる」「長く使っていたから必ず自分の土地」と一律に判断せず、対応する法律の専門家へ早めに相談します。

参考：七尾市「管理不全の土地・建物について」民法の説明。

意見が合わない場合は、何が対立しているかを整理する

図面のどの点が違うか、標の位置か、塀の所有か、土地を使う権利か。争点を分け、資料と相手の説明を専門家へ伝えます。内容を理解できないまま確認書等へ署名しないようにします。

筆界の位置が分からないときは、法務局の筆界特定制度が選択肢になる場合があります。もともとの筆界を明らかにするための制度で、新しい境界を自由に作る制度でも、所有権の範囲を決める制度でもありません。

参考：法務省「筆界特定制度」、東京法務局「筆界特定制度に関するよくある質問」。制度利用後も、裁判等との関係や残る権利の問題は個別に確認します。

隣地の不在・反対を、自分に有利な確定理由にしない

民間の境界確認、登記、筆界特定等では、目的と手続きが異なります。隣地所有者が分からない、相続が整理されていない、協力を得られない場合でも、まず調査と次の手段を相談します。

筆界特定には共有者の一人が申請できる場合等もあり、「全員が来なければ何もできない」と一律にはいえません。一方、それが土地全体の売却や権利の変更を自由にできることを意味するわけでもありません。関係者と手続きの条件は、法務局や対応する専門家へ確認します。

分筆・地積更正等では、隣地所有者が分からない場合も、高精度の地図や測量図等を利用して確認できることがあります。全ての案件で立会いを省けるという意味ではなく、資料と土地の条件を専門家へ確かめます。

参考：法務省「隣の土地の所有者が分からなくてお困りの方へ」。

困りごとに合う窓口へ相談する

土地家屋調査士の相談案内 ／ 法務省の筆界特定制度

境界を巡る話合いで対立が強い場合等には、調停や裁判外の紛争解決手続き等が選択肢になることもあります。利用条件や扱う問題は窓口によって異なり、相手との合意や解決を保証するものではありません。

参考：日本土地家屋調査士会連合会「ADR境界問題相談センター」。

終活専門不動産がご相談を受けること

家族へ土地を引き継ぐ、実家を管理する、売却・住み替えを考える等の不動産の方針をご相談いただけます。手元の資料、気になる境界や標、これからの希望を、分かる範囲でお聞かせください。

再測量を先に決めるのではなく、何を確かめると次の判断へ進めるかを整理します。調査・測量、法律上の権利、道路・建築等の判断は対応する専門家と窓口へ確認し、資料や確認結果を家族へ残す準備につなげます。

土地の境界と、これからの不動産の方針を相談する

お問い合わせフォーム ／ 電話：03-6416-9057（9:00〜18:00）

終活専門不動産（運営：Well-base）

関連する土地の備え

• 生前測量の大切さ：土地を知る本人の記憶と資料を、家族へ残す。
• 相続登記義務化：引き継いだ不動産の名義と、必要な手続きを確認する。
• 相続土地国庫帰属制度：制度の利用条件と、土地の確認を整理する。