売却の方針と、代金の渡し先を遺言に定める

自分が亡くなった後、不動産を売却して、その代金を相続人や第三者に遺す方針を遺言に定めることができます。実務で「清算型遺贈」と呼ばれる方法です。換価とは、財産を売る等して、お金に換えることを指します。

自宅を子どもが使わないと分かっている場合、複数の人に代金を分けたい場合、相続人以外の人や団体に財産を遺したい場合等に、検討する余地があります。不動産の所有と管理を引き継ぐのか、お金を受け取る形を目指すのかを、生前の希望から考えます。

参考：法務省「登記制度・土地所有権の在り方等に関する研究会報告書」。2019年の研究会資料にも清算型遺贈と登記実務が扱われています。報告書の提案を、そのまま現在の法令として紹介しているものではありません。

遺言は売買契約ではなく、死後の実行を必要とする

売買には、買主、売却条件、契約、代金決済、登記等の手続きが必要です。遺言だけで買主が決まったり、国や自治体が買い取ったり、死亡日に代金が入ったりするわけではありません。

売却・清算を行う遺言執行者を指定し、売る対象、渡す相手・割合、必要な権限や費用の扱いを具体的に相談します。「家は売ってほしい」という希望だけでは、どこまで実行できるか分かりにくくなるためです。

エンディングノートや遺言の付言事項に思いを書くことと、法律上実行する遺言条項を整えることは別です。希望のメモだけを売却の権限として扱わず、本人の意思と財産に合う内容・方式を相談します。

この図は当社による説明用の整理です。全ての遺言で同じ順番になるものではなく、遺言で指定すれば法令や契約上の制限を越えられるという意味でもありません。

「新しい空き家対策」になるのか

清算型遺贈は、今回新しく創設された国の空き家買取制度ではありません。既存の遺言と遺贈の仕組みを、不動産の出口づくりに活用する考え方です。

誰も使わない家について、死後に「誰が管理し、いつ、どうするか」が決まらない期間を減らすための備えとして、役立つ可能性があります。売却の担当者と方針、資料、当面の資金を先に整える点が重要です。一方、需要や権利の問題がある物件を、遺言の文言だけで売れる物件に変えることはできません。

当社は、これを空き家化の予防策の一つとして考えます。生前に売却・住み替えをする、家族が引き継いで使う、管理して次の用途を探す等の方法も比較し、本人と家族に合う方針を選びます。

自治体の終活支援で活用する例も

大和市は、2026年4月から遺贈寄附の登録制度の対象に不動産を追加したと案内しています。市で有効活用が難しいマンション等では、執行者が現金化して市へ寄附する清算型にも対応し、事前相談、専門家の紹介、死亡を把握した際の執行者への連絡を行う例です。

これは大和市の支援の一例で、市が全ての物件を買い取る制度や全国一律の受入れではありません。受入れの可否、対象、費用等は市へ確認します。遺言、実行役、連絡をつなげる取組みとして参考になります。

参考：大和市「終活支援（終活相談など）」、国土交通省・住まリテ「いつか住まいを手放すことも考える」。空き家化の予防につながる可能性は、当社による整理・考察で、効果の件数や売却の保証を示していません。

執行者は、遺言を実現する役割を持つ

遺言執行者は、遺言の内容を実現するために、相続財産の管理その他必要な行為をする権利義務を持ちます。任務を始めた際の相続人への通知、財産目録の作成・交付等も定められています。

売却・清算を行う場合は、遺言にどの対象・権限が定められているかを確認して進めます。執行者という肩書があれば、遺言にない財産を自由に処分したり、相手の権利を無視したりできるというものではありません。

参考：e-Gov「民法」第1007条・第1011条・第1012条等、法務省「遺言執行者の権限の明確化等」。現行条文と制度の説明を区別して確認します。

信頼だけでなく、実際に引き受けられるかを聞く

親しい人を指定する場合でも、仕事・健康・居住地、家族との関係、資料を扱う力、専門家へ相談できる体制を確認します。報酬、業務に含む範囲、実費、立替え、連絡・報告の方法も、生前に説明を受けておきます。

専門家等へ依頼する場合は、遺言の作成支援と死後の執行が同じ契約に含まれるとは限りません。売却の仲介、家財の処理、登記、税申告等の担当と費用を分けて確認します。利益相反の可能性や、執行者自身・関係者への売却等が問題になり得る場合も、適切な判断と手続きが必要です。

指定した人が先に亡くなった、辞退する、就任できない等の場合の備えも相談します。遺言執行者がいない、又はいなくなったときは、利害関係人の申立てにより家庭裁判所が選任する手続きがありますが、遺言を書いたことだけで自動的に選ばれるわけではありません。

参考：裁判所「遺言執行者の選任」。

死後には、権利・管理・契約・清算を進める

当社が整理した確認項目です。死亡後すぐに家を空にする、最初の買主へ必ず売る、契約前に全額を受取人へ渡すといった、一律の手順を示していません。

相続人には、遺言執行を妨げる行為をしないこと等が求められます。一方、第三者との関係には例外があり、遺言執行者がいることによって債権者が権利を行使できなくなるわけでもありません。相続人が協力しない場合や権利に争いがある場合は、執行者の権限と必要な対応を法律の専門家へ確認します。

売れる前に支払う費用もある

売却価格から、全ての代金をそのまま渡せるとは限りません。登記、調査、管理、仲介、家財、必要な工事、執行者の報酬・実費、税や借入等を、内容に応じて確認します。

誰が負担し、何を代金から差し引くかは、遺言・法律・契約の扱いをそろえて相談します。全ての支払いを売却後に回せるわけでもありません。売却までに必要な資金、遺産から支出する方法、立替えの承認と精算、資金が足りないときの扱いを、執行者候補等と確認します。

当社による確認表です。全国共通の料金や手取りの計算式ではありません。「売却額の何割を渡す」という希望でも、費用や税をいつ誰が負担するかが不明なら、受取額の認識がずれる場合があります。

登記を飛ばして売れる、とは考えない

清算型遺贈では、売却に向けて相続人名義への登記を経る実務が扱われています。誰がどの立場で登記を申請し、買主へどの順序で移転するかは、遺言の文言と承継関係等を司法書士・法務局へ確認します。

執行者が売却の契約・手続きを行うことと、執行者本人が個人的に不動産を所有することは別です。執行者固有の財産にするための名義変更を、当然の手順と考えません。また、清算型と書けば、故人の名義から直接買主へ、途中の登記を省いて移せるという説明でもありません。

相続登記の義務等、必要な期限も別に確認します。換価のために手続きを進める場合でも、相続人や受取人の確認、住所・名義のつながり、担保の処理等を丁寧に整えます。

参考：法務省「登記制度・土地所有権の在り方等に関する研究会報告書」、法務局「相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ」。後者は一般的な相続・遺贈登記の案内で、清算型の全ての登記方法を示すものではありません。

相続税と売却時の所得税を、別に調べる

「現金を受け取るから税がない」「清算型なら節税になる」とは決めません。相続・遺贈による財産の取得と、不動産を売る際の譲渡所得は、別の問題です。誰が何を取得したか、誰の所得として売却を扱うかを、遺言の内容に沿って確認します。

当社による相談項目の表です。清算型遺贈の名称だけで課税関係は確定しません。代金から税の見込額を差し引く条項を設けても、法令上の納税義務者が自由に変更されるわけではありません。

売却代金を分配するときに差し引く費用と、所得税の計算で控除できる取得費・譲渡費用は、同じとは限りません。相続・遺贈で取得した不動産の取得費は、原則として故人の購入代金等を基に計算します。相続時の評価額をそのまま取得費と決めず、購入・建築・改修等の資料を残します。

参考：国税庁「譲渡所得の計算のしかた」、同「相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」。

相続税の申告・納税が必要な場合、期限は原則として、死亡を知った日の翌日から10か月以内です。売却や分配を待てば自動的に期限が延びるわけではありません。死後の売却の所得を、全て故人の準確定申告で扱えるとも決めず、誰が何をいつ申告するかと、納税資金を先に相談します。

参考：国税庁「相続税がかかる場合」。

相続した空き家を売る際の特別控除等には、それぞれ対象者・家屋・譲渡時期・利用状況・申告等の条件があります。清算型を使ったことだけで、自動的に適用されるものではありません。売却の後に初めて調べるのではなく、案を作る段階で税理士等に確認します。

参考：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」。

不動産そのものを法人等へ遺贈すること、死後に売却した代金を遺贈すること、相続した人が財産を寄附することも区別します。寄付先が公益的な活動をしているというだけで、全て非課税になるわけではありません。

参考：国税庁「国や地方公共団体又は公益を目的とする事業を行う法人等に財産を寄附したとき」、同「相続財産を公益法人などに寄附したとき」。

債務・遺留分と、受取人の事情を置き去りにしない

清算型と呼ぶだけで、借金や相続上の負担がなくなるものではありません。包括遺贈等の法的な性質、債権者との関係、誰が債務を負担するかを整理します。残る配偶者や子ども等の遺留分についても、遺言があれば全て避けられるとは考えません。

受取人が先に亡くなる、受取りを辞退する、寄付先が受け入れない・存在しなくなる等の場合もあります。次の受取人や代替の扱いをどう備えるかを、生前に相談します。寄付先には、正式名称・法人情報、現物と代金の受入れの違い、条件、連絡先等を確認しておきます。

希望どおりの配分と、法律上の権利・税・実務が両立するかを、遺言案を共有して確認します。インターネット上の文例だけを写して、家族・財産の事情が異なる遺言を完成させないようにしましょう。

以下は当社が整理した相談の順序です。遺言の完成例ではなく、本人の希望と不動産の条件を、専門家へ具体的に伝えるための手順です。

1. 01

   残す希望と、住む人の暮らしを整理する

   家を誰かが使うのか、売却して代金を渡したいのかを考えます。同居人・賃借人、家財や思い出の品、本人の今後の住まいと生活資金も一緒に確認します。

2. 02

   不動産・家族・負債の資料を集める

   土地と建物の登記事項証明書、課税明細、購入・改修の資料、図面や境界、借地・賃貸借、借入等を整理します。相続人・受取人の関係と、未確認の権利も明らかにします。

3. 03

   現物の引継ぎ、生前売却、清算型を比較する

   売却の可能性と条件、管理、準備費用、時間を確認します。価格・期限を固定するリスク、売れない場合も含め、本人と家族が負担を見通せる方針を考えます。

4. 04

   受取人と執行者候補、資金・報告を確認する

   受取先と配分、寄付先の条件、執行者の就任・報酬・範囲を相談します。売れるまでの管理、必要な資金、立替えと精算、辞退・死亡等の代替案、記録・報告の方法も確認します。

5. 05

   法律・登記・税をすり合わせ、遺言を作成する

   公証人や内容に合う法律・登記の専門家、税理士等へ、同じ遺言案と資料を示します。売却の権限、費用、債務・遺留分、名義、課税関係等を確認し、適切な方式で遺言を整えます。

6. 06

   保管・連絡を整え、事情が変わったら見直す

   遺言の存在と連絡先を、必要な人が分かるようにします。鍵・資料・管理情報の扱いも確認します。転居、物件売却、家族や受取人・執行者の事情が変わったら、遺言と方針を見直します。